Что входит в капитальный ремонт многоквартирного дома

Любой многоквартирный дом (МКД) рассчитан на определенный срок эксплуатации, после которого ему требуется капитальный ремонт (или снос, если состояние дома таково, что ремонт невозможен). Некоторое время назад даже появился соответствующий пункт в платежных документах. Эта тема продолжает вызывать много вопросов. Что входит в капитальный ремонт многоквартирного дома, из каких фондов он оплачивается и в какие сроки выполняется, расскажем в этой статье. 

Что такое капитальный ремонт МКД и зачем он нужен?

Капитальный ремонт предполагает замену или ремонт изношенных конструктивных элементов общедомового имущества, тех частей здания, которые не относятся к конкретной квартире, а рассматриваются с точки зрения закона как собственность всех владельцев.
Текущий ремонт Текущий ремонт в многоквартирном доме: что, как часто и на каких условиях | Роскачество предполагает исправление возникших неисправностей, капитальный ремонт — забота о конструкции здания, в первую очередь основных элементах, которые отвечают за его прочность, надежность, способность выполнять свою функцию.
Что входит в капитальный ремонт? За счет средств капремонта обычно ремонтируются и обновляются следующие элементы:

• крыша;
• подвал;
• фасад;
• фундамент; 
• лифт (может быть отремонтирован, обновлен или заменен);
• инженерные системы: электричество, отопление, газовая система, водоснабжение и водоотведение.

Нормативная база: законы и программы

Если говорить о нормативной базе, основные положения о капитальном ремонте содержатся в Жилищном кодексе (ст. 166). Кроме того, стоит обратить внимание на Федеральный закон № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства». В нем устанавливаются правовые и организационные основы предоставления финансовой поддержки регионам и муниципальным образованиям на проведение капитального ремонта МКД. Там же описываются правила переселения из аварийного жилья, модернизации систем коммунальной инфраструктуры.
Также есть региональные законы о капремонте, которые могут устанавливать нюансы его проведения в той или иной области.
Один из частых вопросов в проведении капитального ремонта — определение того, что именно входит в общее имущество дома. Это определяется в постановлении Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность».

Кто отвечает за организацию: фонд, регоператор, УК, ТСЖ

За организацию работ и контроль отвечает несколько организаций, которые должны действовать сообща. Если возникают какие-либо проволочки или нарушения, жителям важно знать, на кого именно жаловаться и от кого требовать исправления ситуации.

Участник	Роль в капремонте	За что отвечает
Региональный оператор (фонд капремонта)	В целом обеспечивает проведение капитального ремонта. На его счете формируется фонд капитального ремонта	Финансирование капитального ремонта общего имущества, в том числе, в случае недостаточности средств фонда, за счет средств, полученных за счет платежей собственников помещений в других МКД
Управляющая компания или ТСЖ	Минимальная, так как УК отвечает за текущий ремонт и обслуживание дома	Обеспечивает доступ в дом, к общедомовому имуществу. Взаимодействует с регоператором по организационным вопросам. Обратная связь от жильцов в случае нарушений, ненадлежащего качества работ
Собственники помещений	Как владельцы жилых помещений и общедомового имущества, контролируют качество работ через совет, общее собрание жильцов. Принимают решение о дополнительных взносах, если это требуется	Рассмотрение предложений и принятие решения о проведении капремонта. Контроль качества ремонта и процесса выполнения работ
Подрядная организация	Собственно выполнение работ	Обеспечивает выполнение работ по графику, в обозначенные сроки и с высоким качеством

Финансирование капремонта: взносы, субсидии и отличие от коммуналки

Есть несколько источников финансирования капитального ремонта, деньги собираются постепенно (например, жильцы зачастую начинают платить за годы до того, как начинается собственно ремонт). Основной — это взносы жильцов — собственников помещений. (возможно, должно быть: взносы собственников помещений. Собственник может не быть жильцом, но взносы все равно платить должен, так ведь?) 

Входит ли капремонт в коммунальные платежи? Нет. Взносы за капитальный ремонт не входят в коммуналку, это отдельная строчка в квитанции. Эти деньги могут копиться на счету регионального оператора или на специальном счете (владельцем такого счета по общему правилу является ТСЖ, ЖК или УК). 
Помимо этого могут быть использованы бюджетные средства — таким образом компенсируются те суммы, которые некоторые жильцы не платят благодаря льготам Кто не платит за капремонт по закону: лица, которые имеют право не оплачивать капитальный ремонт | Роскачество. В таком случае счет может быть дополнен за счет субсидий. Конкретные условия зависят от региона.

Полный перечень работ, входящих в капремонт

Группы работ, которые проводятся в ходе выполнения капитального ремонта МКД:

• связанные с конструкцией здания: ремонт фундамента (гидроизоляция, заделка швов и трещин, антисептирование и т. п.), ремонт фасада (окраска стен, замена окон, дверей в подъезде и т. д.), ремонт крыши (замена кровли, утепление чердачного перекрытия и т. п.), ремонт общих подвальных помещений (устройство бетонных дорожек, дренажной системы, работы с перекрытиями пола первого этажа и т. д.). Это «глобальные» работы, которые обеспечивают прочность конструкции и функциональность дома;
• работы с инженерными системами: модернизация и замена систем водо- и теплоснабжения, канализации, отопления, электроснабжения, газообеспечения;
• ремонт внутридомового оборудования: лифтов, мусоропроводов, систем дымоудаления, пожарной безопасности;
• работы в общих помещениях: отделка стен, улучшение и ремонт систем освещения, крылец и козырьков.

Важно! Работы внутри квартир, касающиеся в основном «декоративного ремонта» (переклейка обоев и плитки, смена покрытий, замена внутриквартирного газового и водного оборудования), не входят в капремонт. Эти работы выполняют сами жильцы или владельцы по мере необходимости.

Как проводят капремонт: пошаговая процедура

Подготовка к капитальному ремонту и его проведение проходят в несколько этапов:

1. Включение дома в региональную программу. Она составляется на много лет вперед, и для каждого дома указывается временной промежуток для проведения ремонта. Он может охватывать один год или даже несколько лет, если работы проводятся в несколько этапов. Когда дом в программе, но срок ремонта еще не наступил, формируется собственно денежный фонд на него;
2. Уведомление собственников. Как правило, не менее чем за шесть месяцев до наступления года, в течение которого должен быть проведен капремонт, УК, ТСЖ или региональный оператор представляют собственникам предложения, в частности, о сроке начала капитального ремонта, перечне, объеме и стоимости работ, источниках финансирования капремонта;
3. Принятие решения. После получения уведомления собственники обычно в течение трех месяцев должны рассмотреть предложения и принять на общем собрании решение о проведении капитального ремонта (не менее 2/3 голосов от общего числа). Если же они не примут такого решения, то его принимает орган местного самоуправления (в течение одного месяца), уведомив об этом собственников;
4. Подготовка проектно-сметной документации и выбор подрядчика. Все работы конкретно прописываются, определяются суммы, которые нужны для их проведения. Те исполнители, которые предложат лучшие условия при сохранении качества работ, получат право ремонтировать здание;
5. Заключение договора и собственно проведение работ;
6. Приемка работ и устранение недостатков ремонта, если таковые обнаружатся.

Приемка работ и документы: на что обращать внимание

Главный документ — акт выполненных работ. Кроме того, после ремонта должны быть предоставлены: исполнительная документация, паспорта и сертификаты на установленное оборудование (например, лифты), другие документы, касающиеся проведенных работ.
Принимать готовый объект может комиссия с участием представителей дома. Она проверяет сделанные работы и может вносить свои корректировки и требования по устранению неисправностей. Инициатива в этом может исходить и от жильцов, причем как по завершении работ, так и во время них.

Инструкция для собственника: как контролировать процесс

Жильцы, владельцы квартир могут контролировать процесс ремонта и вносить свои предложения и коррективы, а также выдвигать претензии, если им кажется, что работа делается некачественно. Что делать собственнику, расскажем далее.

Если вы хотите принять активное участие в контроле, для начала изучите смету, которая представляется на общем собрании жильцов до ремонта. Благодаря ей можно понять, какие именно работы и в каком порядке и объеме будут проводиться.

В процессе ремонта все недостатки можно фиксировать на фото или видео (фотофиксация очень важна, причем чем более подробной она будет, тем лучше) — это будет доказательством при предъявлении претензий (если таковые появятся). Если становится понятно, что работы ведутся с нарушением, можно и нужно жаловаться в совет дома или региональному оператору, который должен контролировать ремонт.

После завершения ремонта можно участвовать в приемной комиссии, о которой мы рассказали выше. Это еще одна возможность выдвинуть претензии. Если качество работы не устраивает, не нужно подписывать акт приема, напротив, стоит составить претензионный (дефектный) акт, в нем отразить все, что было сделано некачественно или не так, как это требуется жильцам.

Сроки и график: как и в каком порядке выполняют работы

Зачастую собственники задаются вопросом, когда будет проводиться ремонт в их доме и почему именно в это время.
Важно понимать, что программы капитального ремонта — долгосрочные, они составляются на 10-30 лет вперед. Если уже сейчас вы начали вносить плату за капитальный ремонт, это не означает, что его проведут в ближайшее время. 

Очередность вступления в программу зависит от состояния дома. В первую очередь ремонтируют те МКД, которые находятся в более плохом состоянии, особенно это касается домов, проживание в которых опасно для жизни или здоровья граждан.

Сам ремонт тоже занимает немало времени. Это могут быть как недели, так и месяцы, поэтому ждать, что все закончат за пару дней, точно не стоит.

Частые вопросы

Отдельно собрали часто возникающие вопросы, которые беспокоят жителей ремонтируемых домов.

Входит ли замена окон в подъезде в капитальный ремонт?
Да, окна в подъезде относятся к общему имуществу и могут быть заменены в ходе капитального ремонта.

Можно ли отказаться от уплаты взносов за капремонт?
Нет, это обязанность собственников. Отсутствие платежей с их стороны — это нарушение. Исключение составляют только те категории собственников, которые имеют льготы, они платят меньше или не платят вовсе. Имеете ли вы льготу на плату, необходимо уточнить в УК или в администрации вашего района.

Что делать, если работы выполнены некачественно?
Можно написать претензию региональному оператору. Если тот не реагирует или не желает исправлять ситуацию, стоит жаловаться в Государственную жилищную инспекцию или уполномоченный орган субъекта.

Входит ли ремонт внутри моей квартиры в капитальный?
Нет, капитальный ремонт касается только общедомового имущества.

Кто выбирает подрядчика для работ?
Региональный оператор объявляет конкурс (тендер), победитель получает право проводить работы. Совет дома может участвовать в комиссии и влиять на выбор подрядчиков и принятие окончательного решения.

Что такое «краткосрочный план» капремонта?
Это документ с конкретными работами на ближайшие три года для конкретного дома.

Изображение сгенерировано: chatgpt, sora.chatgpt