Что такое траншевая ипотека?
Траншевая ипотека – это новый вид ипотеки, которая выдается частями с разными ставками. Покупатель делает первый взнос и получает часть кредита в первый год или несколько лет, либо до ввода дома в эксплуатацию. Платеж по нему может составлять даже 1 рубль в месяц. Когда дом сдан, банк выдает заемщику оставшуюся сумму по обычным ставкам. Такая ипотека выгодна тем, кто приобретает жилье на этапе строительства и живет в другой квартире.
Если заемщик снимает жилье, то пока строится дом, ему не нужно будет платить и за аренду, и по ипотеке.
По сути выплата кредита начинается только с момента заселения. Таким образом, траншевая ипотека – это кредит, отложенный во времени.
Такой вид ипотеки пока предлагают лишь крупнейшие девелоперы: «Самолет», «А101», «Основа», «Страна Девелопмент», «Мармакс» – и крупнейшие банки.
Чем траншевая ипотека отличается от ипотеки с околонулевыми ставками?
Не стоит путать новый вид ипотеки с ипотекой с околонулевыми ставками. В отличие от околонулевой ипотеки, стоимость квартиры при траншевой не увеличивается. Околонулевая ипотека — это субсидируемая застройщиком ставка. То есть выпадающие доходы банку компенсирует застройщик. При этом, чтобы не терять свои деньги, расходы закладываются в цену — квартира дорожает. Об опасностях ипотеки с субсидией от застройщиков по экстремально низким ставкам (до 0,01 процента годовых) уже выступал Центробанк.
В частности, ЦБ указал, что околонулевые ставки достигаются за счет завышения цены квартиры на величину комиссии (до 20-30 процентов), которую застройщик выплачивает банку для компенсации выпадающих доходов.
Есть ли риски у траншевой ипотеки?
В то же время ЦБ заявил, что изучает риски траншевой ипотеки на первичное жилье, среди которых – вероятность роста ставок по проектному финансированию и рост цен на жилье. Глава Центробанка Эльвира Набиуллина подчеркнула, что риск для застройщика заключаются в том, что при такой ипотеке на эскроу-счет будет поступать меньшая сумма. Наполнение эскроу-счетов дает возможность банкам снижать ставки по кредитам застройщикам, потому что у них есть это обеспечение. При снижении наполнения ставка по кредитам по проектному финансированию может быть увеличена.
Кроме того, Набиуллина указывает, что траншевая ипотека может создать повышенный спрос на жилье в виде объекта инвестирования. «Это может быть, действительно, привлекательно, даже в спекулятивных целях в расчете на рост цен на жилье: могут люди и компании вкладываться с целью дальнейшей перепродажи. И может возникнуть почти инвестиционный навес, и это может способствовать инфлированию цен на жилье, а это еще больше усилит разрыв между динамикой на первичном и вторичном рынках… Когда людям нужно продать жилье, которое в залоге по ипотеке, оно будет на вторичном рынке сильно отличаться по цене, чем первичное жилье. И, конечно, здесь возможен мисселлинг — это недобросовестные продажи, когда люди естественным образом будут реагировать на низкую стоимость обслуживания кредита в первый период, пока жилье не сдано в эксплуатацию, и не полностью отдавать себе отчет о будущей стоимости обслуживания кредита", — сказала Набиуллина.
ЦБ продолжит анализировать, как будет развиваться спрос на такой вид ипотеки, и по мере необходимости принимать соответствующие решения в области регулирования.
Следите за новостями, подписывайтесь на рассылку.
При цитировании данного материала активная ссылка на источник обязательна.
