Варианты досрочного погашения
По закону каждый гражданин России имеет возможность досрочно погасить любой кредит, включая ипотечный. Это закреплено в п. 2 ст. 810 Гражданского кодекса Российской Федерации. Должно соблюдаться важное условие: не забыть уведомить банк заранее о желании погасить ипотеку раньше срока. В ином случае платеж не будет засчитан в счет погашения. В разных банках сроки уведомления могут отличаться.
Заемщик сам выбирает, как он собирается досрочно погасить кредит: полностью или частично.
Если вы выбираете частичное погашение, то банк оформит перерасчет графика платежей. Существует три варианта погашения:
Сократить срок ипотеки
В этом случае часть ежемесячного платежа, которая идет на оплату основного долга, будет увеличена. А процентная часть уменьшится. Именно поэтому такой вариант погашения более выгодный для минимизации переплаты. На меньшую оставшуюся сумму долга начисляется меньше процентов, а переплата сокращается.
Уменьшить размер ежемесячного платежа
Такой вариант позволит снизить ежемесячные расходы на оплату долга. Но при этом большая часть ежемесячного платежа пойдет на погашение процентов и только меньшая – на основной долг. Этот способ подойдет тем заемщикам, которым нужно снизить нагрузку на свой бюджет в будущем. Возможно, вы не уверены в своем месте работы или не знаете, насколько стабильны будут ваши источники дохода.
Комбинированный вариант
Когда не стоит пользоваться досрочным погашением?
Ипотека – это один из типов кредита, который имеет долгий срок кредитования. Это означает, что удельный вес процентов в нем будет большой, особенно в начале ипотечного пути. Доля процентов в аннуитетных (равных на все время кредита) платежах в первые месяцы может составлять 75–85%. Таким образом, на ранних этапах вы в основном работаете на банк, а к концу ипотеки переплата, скорее всего, будет двукратной. Перед тем как задуматься о досрочном погашении (если это позволяет ваша финансовая ситуация), нужно подсчитать экономию на процентах с помощью онлайн-калькуляторов, которые легко находятся в интернете.
Любое досрочное погашение не должно вредить вашему душевному и физическому здоровью, не должно проходить в ущерб вашим повседневным привычкам, отдыху и комфорту. Конечно, если у вас есть накопления или новый неожиданный источник дохода, которые вы безболезненно можете потратить на закрытие ипотеки, это можно сделать в любой момент. Но есть несколько ситуаций, когда лучше не торопиться, взвесить свои возможности и оценить риски. Существует несколько ситуаций, когда выгоднее будет не закрывать ипотечный кредит, а использовать свои сбережения для увеличения дохода.
Ипотека под низкий процент
Например, вы взяли семейную или льготную ипотеку под 6 или 7% годовых или это субсидированная застройщиком ипотека под 2–3% годовых. При этом ставки по банковским депозитам могут быть в два раза выше ипотечных ставок (10–12%). Поэтому лучшее применение для свободных денег – это безрисковый доход по вкладу, а не досрочное погашение ипотеки. Что нужно знать в этом случае:
-
Деньги на вкладе вам всегда доступны. Если вдруг по какой-то причине вам все же понадобятся деньги, с вклада их всегда можно снять, в отличие от уже внесенного досрочного платежа.
-
Свободные средства всегда можно разбить на несколько вкладов. Для психологического комфорта деньги можно положить на несколько депозитов, если опасаетесь каких-то кризисов.
-
Вернуться к досрочному погашению можно всегда. Если ставки по вкладам упадут ниже ипотечных ставок, тогда можно начать досрочно погашать ипотеку.
-
Доход с вклада можно потом потратить не только на досрочное погашение. Он может пойти и на создание подушки безопасности. При этом ипотечные выплаты не пострадают и вам не нужно будет дополнительно откладывать.
-
При выборе вклада обращайте внимание на условия. У вклада не должно быть никаких скрытых комиссий и платежей, иначе вы рискуете тем, что ваш выигрыш по сравнению с ипотечной ставкой просто съедят дополнительные комиссии.
Нет финансовой подушки
Все свободные средства в любой момент могут понадобиться для компенсации разницы между доходами и растущими расходами, если будет расти инфляция. Поэтому, если у вас нет накоплений в качестве финансовой подушки безопасности, не стоит бросать все силы на досрочное погашение. Оцените риски потери работы, болезни, других экстренных ситуаций. Если в таких случаях вы остаетесь без подушки безопасности, ситуация может стать катастрофической. Всегда рассчитывайте, чтобы у вас был запас средств на то, чтобы прожить 2–3 месяца минимум.
Сдавать ипотечную квартиру в аренду
Распространена ситуация, когда ипотечная квартира сдается в аренду. В этой ситуации арендная плата должна быть равной или превышать ежемесячный платеж по ипотеке. В таком случае вы не будете ущемлять себя в средствах, а свободные деньги всегда также можно класть на депозитные счета.
Как следует из п. 1 ст. 40 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенное имущество в аренду, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором об ипотеке. Вместе с тем, как видно из судебной практики, если заемщиком выступает гражданин, условия кредитного договора, запрещающие последнему распоряжаться предметом ипотеки посредством сдачи его внаем, в безвозмездное пользование либо иного обременения его правами третьих лиц без предварительного письменного согласия кредитора, являются незаконными и нарушают установленные законом права потребителя. К такому выводу пришел Верховный суд РФ в постановлении от 14.10.2016 № 309-АД16-8799, дополнительно указав на то, что право залогодателя использовать по назначению имущество, заложенное по договору об ипотеке, предусмотрено ФЗ «Об ипотеке» и не может быть ограничено договором.
Однако в любом случае во избежание спорных ситуаций рекомендуем внимательно ознакомиться с договором.
Также, прежде чем рассматривать вариант со сдачей ипотечной квартиры в аренду, нужно учесть несколько важных факторов:
-
Если для первоначального взноса или досрочного погашения части кредита были взяты средства материнского капитала, могут возникнуть некоторые сложности. Материнский капитал идет не просто на покупку квартиры, а на улучшение жилищных условий детей. Это означает, что семья должна переехать в новое жилье, а не сдавать его в аренду.
-
Доходность от аренды может покрывать лишь половину ипотечных взносов. Так, по данным ЦИАН, в среднем аренда жилья во всех крупных российских городах обходится дешевле, чем средние ипотечные платежи за такую недвижимость. Например, в Санкт-Петербурге ипотека на 92% превышает стоимость аренды, в Москве на 85%. Но нужно учитывать, что при оценке доходности аренды за основу берется полная стоимость квартиры, а ипотечные проценты считаются от размера кредита, то есть за вычетом первоначального взноса. Чем больше первоначальный взнос, тем меньше будет ежемесячный платеж. Поэтому нужно тщательно просчитать разницу между арендой и ипотечным платежом.
-
В основном подходит только для вторичного жилья. Если вы покупаете квартиру в строящемся доме, то может пройти несколько лет, прежде чем вы сможете ее сдавать. Тогда как квартира на вторичном рынке уже готова для аренды после косметического ремонта.
-
Нужно быть готовым выполнять обязанности арендодателя. В отличие от дохода с депозита, в случае аренды нужно быть готовым к подготовке квартиры для сдачи, уплате налогов, оплате ЖКХ, поиску риелтора, простоям в аренде, проверке квартиры и т. п.
-
Квартира должна быть ликвидна. Желательно, чтобы жилье было востребовано для аренды: оно должно находиться в пешей доступности от метро или возле крупного делового узла: бизнес-центра, аэропорта.
Если ипотека практически погашена
В первой половине срока ипотеки заемщик выплачивает в основном проценты банку, а основной долг начинает гасить потом. Заемщик заинтересован снизить основной долг (тело кредита) как можно раньше, чтобы банк начислял меньше процентов на остаток и переплата снизилась. Когда ипотека уже почти погашена, нет экономического смысла ее быстрее закрывать.
Следите за новостями, подписывайтесь на рассылку.
При цитировании данного материала активная ссылка на источник обязательна.
