Сегодня при оформлении ипотеки в России большинство банков предлагают кредиты с фиксированной процентной ставкой. Это значит, что на протяжении всего срока кредитования банк не вправе повышать ставку, хотя заемщик может снизить ее с помощью досрочных платежей, реструктуризации или рефинансирования. При этом все чаще обсуждается тема ипотеки с плавающей процентной ставкой.
Центр финансовой экспертизы Роскачества разбирается, что это за продукт, чем отличается от стандартной ипотеки, что сулит заемщику и насколько такой подход актуален в России.
Плавающая (или переменная) ставка — это такая ставка, которая может меняться на протяжении всего срока кредитования в зависимости от конкретных внешних факторов, обычно связанных с экономическими индикаторами.
Формула ее расчета включает постоянную составляющую (маржу банка, обычно 2–5%) и переменную — базовый экономический индекс. В России это чаще всего ключевая ставка Центрального банка, также может использоваться ставка MosPrime или уровень инфляции. При изменении базового индекса ставка по кредиту автоматически пересчитывается: если показатель растет, увеличивается и ставка, а значит, и ежемесячный платеж по ипотеке, и итоговая переплата.
Главное отличие — предсказуемость платежей. В случае фиксированной ставки вы сразу узнаете, сколько будете платить на всем сроке кредитования, вне зависимости от того, что происходит на финансовых рынках. Фиксированная ставка формируется так, чтобы учесть возможные будущие риски — например, резкие экономические потрясения. В результате сумма процентов по такой ипотеке обычно выше: банк заранее закладывает потенциальные колебания в свою прибыль. Плавающая ставка потенциально ниже, потому что банк снимает часть риска с себя: любые изменения условий отразятся непосредственно на заемщике.
Долгие годы ипотека с плавающей ставкой сохранялась, скорее, теоретическим вариантом — и банки, и государство не рисковали заигрывать с таким подходом из-за экономической нестабильности, высокого риска закредитованности населения и недостаточного финансового планирования со стороны большинства граждан. Если в странах с устоявшейся низкой инфляцией и стабильным курсом регулятора такие проценты активно используются, то в российской экономике это могло привести к лавинообразному росту неплатежей.
Тем не менее с 2024 года на рынке начали появляться первые программы с переменной ставкой — в первую очередь для крупных займов, а государство установило строгие рамки для таких продуктов.
С осени 2024 года ипотеку с плавающей ставкой в России можно оформить только при выполнении ряда условий.
Сумма такого кредита должна быть значительной:
Помимо этого, приняты меры для защиты заемщика от резких скачков платежей: переменная ставка может вырасти максимум на треть, но не более чем на четыре процентных пункта относительно изначального значения по договору. Например, если ваша ставка была 9% годовых, то максимум она поднимется до 12%. Банк обязан уведомить заемщика о грядущем повышении как минимум за 15 дней и предоставить новый график платежей.
В основной своей массе плавающая ипотека была бы выгодна тем, кто не может воспользоваться льготами — например, для вторичного жилья или после уже взятой квартиры с господдержкой. Ключевая выгода — более низкая ставка по сравнению с фиксированной: фактически экономия может достигать 1% и выше в год, а переплата за 10–20 лет стала бы значительно меньше.
Нужно ясно понимать риск: при ухудшении экономической ситуации размер ежемесячного платежа может измениться в полтора-два раза. Например, при покупке квартиры стоимостью 7 млн рублей с первоначальным взносом 30% на 20 лет плавающая ставка могла бы колебаться от 4 до 14,5% годовых. Это означает, что ваши выплаты могут изменяться от 29 700 до 62 700 рублей в месяц в зависимости от поведения ключевой ставки. Поэтому при выборе такой ипотеки важно оценить не только минимальный комфортный платеж, но и максимально возможный, чтобы не оказаться в ситуации финансового кризиса.
Среди других минусов — невозможность совмещения с господдержкой (семейная, IT-ипотека), глубокая зависимость от политики Центробанка. Именно поэтому такие кредиты сейчас доступны только с большими ограничениями и, как правило, на короткий срок (до 5–7 лет), чтобы снизить вероятность экстремальных скачков платежей.
Прежде всего, это вариант для клиентов с высокими доходами, которые готовы быстро погасить долг или планируют большие инвестиции в недвижимость. Также для тех, кто внимательно следит за состоянием рынка, умеет рассчитывать риски и может накопить резервы «на всякий случай». Такая ипотека дает больше свободы в период низких ставок и может стать удобным инструментом для гибких стратегий финансирования.
Если ставка по кредиту выросла, но в рамках ограничений, у заемщика есть право подать заявление на увеличение срока кредитования, чтобы не перегрузить бюджет повышенными платежами.
Если ставка вырастет, заемщик вправе запросить продление срока ипотеки максимум на четверть, но не более чем на четыре года — это позволяет уменьшить ежемесячную нагрузку. Подать заявление нужно в течение трех месяцев с момента повышения ставки. Банки обязаны рассмотреть просьбу в течение пяти рабочих дней.
Центр финансовой экспертизы Роскачества разбирается, что это за продукт, чем отличается от стандартной ипотеки, что сулит заемщику и насколько такой подход актуален в России.
Что такое плавающая ставка по ипотеке
Плавающая (или переменная) ставка — это такая ставка, которая может меняться на протяжении всего срока кредитования в зависимости от конкретных внешних факторов, обычно связанных с экономическими индикаторами.
Формула ее расчета включает постоянную составляющую (маржу банка, обычно 2–5%) и переменную — базовый экономический индекс. В России это чаще всего ключевая ставка Центрального банка, также может использоваться ставка MosPrime или уровень инфляции. При изменении базового индекса ставка по кредиту автоматически пересчитывается: если показатель растет, увеличивается и ставка, а значит, и ежемесячный платеж по ипотеке, и итоговая переплата.
Отличия от фиксированной ставки
Главное отличие — предсказуемость платежей. В случае фиксированной ставки вы сразу узнаете, сколько будете платить на всем сроке кредитования, вне зависимости от того, что происходит на финансовых рынках. Фиксированная ставка формируется так, чтобы учесть возможные будущие риски — например, резкие экономические потрясения. В результате сумма процентов по такой ипотеке обычно выше: банк заранее закладывает потенциальные колебания в свою прибыль. Плавающая ставка потенциально ниже, потому что банк снимает часть риска с себя: любые изменения условий отразятся непосредственно на заемщике.
Почему в России долгое время такие кредиты почти не выдавались
Долгие годы ипотека с плавающей ставкой сохранялась, скорее, теоретическим вариантом — и банки, и государство не рисковали заигрывать с таким подходом из-за экономической нестабильности, высокого риска закредитованности населения и недостаточного финансового планирования со стороны большинства граждан. Если в странах с устоявшейся низкой инфляцией и стабильным курсом регулятора такие проценты активно используются, то в российской экономике это могло привести к лавинообразному росту неплатежей.
Тем не менее с 2024 года на рынке начали появляться первые программы с переменной ставкой — в первую очередь для крупных займов, а государство установило строгие рамки для таких продуктов.
Какие ставки бывают: новые правила с 1 сентября 2024 года
С осени 2024 года ипотеку с плавающей ставкой в России можно оформить только при выполнении ряда условий.
Сумма такого кредита должна быть значительной:
- либо не менее 1000 среднемесячных зарплат за предыдущий год (в 2024 году это 74 млн рублей, в 2025 году — 89 млн рублей);
- либо на срок менее 20 лет и в диапазоне от 200 до 1000 таких зарплат.
Помимо этого, приняты меры для защиты заемщика от резких скачков платежей: переменная ставка может вырасти максимум на треть, но не более чем на четыре процентных пункта относительно изначального значения по договору. Например, если ваша ставка была 9% годовых, то максимум она поднимется до 12%. Банк обязан уведомить заемщика о грядущем повышении как минимум за 15 дней и предоставить новый график платежей.
Плюсы и минусы ипотеки с плавающей процентной ставкой
В основной своей массе плавающая ипотека была бы выгодна тем, кто не может воспользоваться льготами — например, для вторичного жилья или после уже взятой квартиры с господдержкой. Ключевая выгода — более низкая ставка по сравнению с фиксированной: фактически экономия может достигать 1% и выше в год, а переплата за 10–20 лет стала бы значительно меньше.
Нужно ясно понимать риск: при ухудшении экономической ситуации размер ежемесячного платежа может измениться в полтора-два раза. Например, при покупке квартиры стоимостью 7 млн рублей с первоначальным взносом 30% на 20 лет плавающая ставка могла бы колебаться от 4 до 14,5% годовых. Это означает, что ваши выплаты могут изменяться от 29 700 до 62 700 рублей в месяц в зависимости от поведения ключевой ставки. Поэтому при выборе такой ипотеки важно оценить не только минимальный комфортный платеж, но и максимально возможный, чтобы не оказаться в ситуации финансового кризиса.
Среди других минусов — невозможность совмещения с господдержкой (семейная, IT-ипотека), глубокая зависимость от политики Центробанка. Именно поэтому такие кредиты сейчас доступны только с большими ограничениями и, как правило, на короткий срок (до 5–7 лет), чтобы снизить вероятность экстремальных скачков платежей.
Кому подходит ипотека с переменной ставкой
Прежде всего, это вариант для клиентов с высокими доходами, которые готовы быстро погасить долг или планируют большие инвестиции в недвижимость. Также для тех, кто внимательно следит за состоянием рынка, умеет рассчитывать риски и может накопить резервы «на всякий случай». Такая ипотека дает больше свободы в период низких ставок и может стать удобным инструментом для гибких стратегий финансирования.
Что делать, если банк повысил ставку
Если ставка по кредиту выросла, но в рамках ограничений, у заемщика есть право подать заявление на увеличение срока кредитования, чтобы не перегрузить бюджет повышенными платежами.
Если ставка вырастет, заемщик вправе запросить продление срока ипотеки максимум на четверть, но не более чем на четыре года — это позволяет уменьшить ежемесячную нагрузку. Подать заявление нужно в течение трех месяцев с момента повышения ставки. Банки обязаны рассмотреть просьбу в течение пяти рабочих дней.
