Когда супруги принимают решение приобрести недвижимость, вопросы налогообложения неизбежно становятся важной составляющей сделки. Есть законные способы оптимизации налоговых обязательств, которые могут существенно сократить финансовые издержки. Центр финансовой экспертизы Роскачества объясняет какие.
Особенности налогообложения совместной собственности
Имущество, приобретенное в браке, признается совместной собственностью обоих супругов. К совместно нажитому имуществу не относится то, что:
- было приобретено до свадьбы;
- получено в дар, наследство или в результате приватизации.
Налоговая получает информацию о сделках с недвижимостью из Росреестра. По данным ЕГРН налог рассчитывается в зависимости от типа собственности. Если право владения оформлено как долевая собственность, НДФЛ исчисляется с дохода пропорционально доле каждого владельца. В случае общей совместной собственности предполагается, что доходы от сделки распределяются поровну.
Если в реестре указан только один супруг, то налоговая считает его титульным владельцем.
Соответственно, доход от продажи приписывается ему, и этот супруг обязуется подать декларацию о доходах и уплатить налог. При этом налоговая не запрашивает сведения о браке, наличии брачного договора или о том, как супруги распределили доход от сделки. Если стоимость сделки не указана, налог рассчитывается на основе 70% от кадастровой стоимости объекта.
Когда можно оптимизировать уплату НДФЛ
Разберем подробнее основные способы снизить налог на доходы по сделкам с недвижимостью.
Срок владения
Обязанность уплаты НДФЛ возникает, если недвижимость продается до истечения минимального срока владения. Обычно этот срок составляет пять лет. Срок сокращается до трех лет, если недвижимость унаследована, получена в дар от близкого родственника, приватизирована, приобретена по договору пожизненного содержания с иждивением, куплена до 01.01.2016 или это единственное жилье и оно продается после 01.01.2016.
Также налоговая во время расчета льготного владения единственным жильем учитывает имущество, находящееся в индивидуальной собственности каждого собственника.
Если минимальный срок владения истек, налоговая декларация не подается. НДФЛ уплачивать не требуется. То есть, чтобы оптимизировать налог, нужно просто подождать с продажей.
Пример
Семья купила жилой дом в 2023 году и продала в 2025-м, при этом у них есть еще жилье. В таком случае налог придется платить, так как минимальный срок не выдержан. Чтобы избежать налога, недвижимость можно продать в 2028 году.
Налоговый вычет
Налоговый вычет за покупку жилья ограничен суммой в два миллиона рублей на человека. К выплате положено не более 260 тыс. рублей. Вычет по уплаченным ипотечным процентам составляет максимум три миллиона рублей на человека. К выплате — 390 тыс. рублей.
Право на имущественный налоговый вычет в один миллион рублей и 250 тыс. рублей — на нежилое имущество, или вычет, равный расходам на покупку жилья, есть у обоих супругов.
Пример
Если доход от продажи составляет 2,5 млн рублей, то после применения вычета в один миллион рублей налогооблагаемая база составит 1,5 млн рублей, а налог — 195 тыс. рублей.
Если жилье куплено после 01.01.2014, его невостребованную часть можно перенести на следующий объект недвижимости. Исключение составляет вычет за проценты по ипотеке — они привязаны к конкретной покупке.
Если один из супругов освобожден от уплаты НДФЛ, а второй обязан его платить, оптимальным вариантом станет уменьшение его налогооблагаемого дохода как раз за счет вычета. Например, вычет можно применить к доходу того супруга, который облагается налогом, и распределить его так, чтобы максимально снизить налоговую нагрузку.
Супруги могут воспользоваться вычетами совместно и перераспределить доли. Например, если муж уже использовал свой вычет раньше, то документы можно оформить так, чтобы жена получила большую долю, например 70%.
Важно!
Если супруги хотят перераспределить права собственности, чтобы попытаться уйти от налогов, то нужно учитывать, что налоговая может не согласиться с такими действиями. Чтобы избежать проблем, рекомендуется заключать брачный договор или соглашение о распределении долей задолго до продажи недвижимости.
Льготы для семей с детьми
Семьи, где есть как минимум два несовершеннолетних ребенка, могут избежать уплаты налога во время продажи жилья при соблюдении нескольких условий:
- проданное жилое имущество имеет кадастровую стоимость до 50 млн рублей;
- новая покупка совершается в тот же год или до 30 апреля следующего;
- площадь или стоимость нового дома или квартиры больше, чем у проданного;
- семья не владеет долями в другом жилье, превышающем площадь нового.
Налоговое резидентство
Налоговым резидентом РФ признается тот, кто находится на территории России не менее 183 дней за 12 месяцев подряд. Если недвижимость продает резидент, НДФЛ составит 13%.
Нерезидент, напротив, платит налог в размере 30% от дохода, полученного при продаже недвижимости. В таких случаях выгодно распределить доход так, чтобы налоговая нагрузка приходилась на резидента, то есть указать в договоре купли-продажи, что весь доход от сделки получает он.
Прогрессивная ставка налогообложения
C 01.01.2025 вступила в силу новая прогрессивная шкала налогообложения — 13% для доходов в пределах 2,4 млн рублей в год и 15% — для превышающих эту сумму. С введением прогрессивной шкалы налога с 2025 года выгодным решением станет разделение доходов между супругами.
Пример
Если квартира была продана через два года с прибылью в 4 млн рублей и титульный собственник сам уплачивает налог, расчет будет следующим: с первых 2,4 млн рублей он заплатит 13%, что составит 312 тыс. рублей, а с оставшихся 1,6 млн — уже 15%, итого 240 тыс. рублей. Общая сумма налога составит 552 тыс. рублей.
Если доход поделить между супругами, половина суммы, полученная каждым, — это 2 млн рублей. Тогда каждый из них заплатит по 260 тыс. рублей. Общая сумма налога в этом случае снизится до 520 тыс. рублей, что позволит сэкономить 32 тыс. рублей.
