Покупка комнаты или доли в квартире — доступный способ улучшить жилищные условия, но ипотека на такие объекты имеет свои нюансы и риски. Как оформить ипотеку на комнату или долю, какие требования есть у банков в 2025 году и на что важно обратить внимание, чтобы избежать проблем, поясняет Центр финансовой экспертизы Роскачества.
Комната — это отдельное помещение в квартире с собственным кадастровым номером. Доля — это часть права собственности на всю квартиру, обычно обозначается дробью, например ½. Долевая собственность возникает, если у квартиры несколько владельцев, чаще всего после покупки доли, наследства, развода или приватизации. Каждый совладелец может распоряжаться своей долей, но для ее продажи или дарения нужно согласие других собственников согласно статье 246 ГК РФ.
Плюсы:
Минусы:
Три основных варианта покупки доли в квартире:
И комнату, и долю можно купить в ипотеку. Ипотечный кредит на долю получить сложнее, банки не всегда одобряют такие сделки из-за низкой ликвидности доли или особенностей объекта. Для оформления ипотеки доля или комната идет в залог банку. Ставки выше, требуется оценка недвижимости — отдельно доли и/или всей квартиры, нужна страховка залога. Чаще всего под залог идет вся квартира, если собственники согласны, или другая недвижимость заемщика.
Потребительский кредит проще:
Но ставка обычно выше, срок кредитования меньше, нельзя использовать материнский капитал.
При продаже доли или комнаты в квартире действует преимущественное право покупки: сначала вы должны письменно уведомить о продаже, предложить ее другим собственникам по той же цене. Если этого не сделать, сделка может быть признана недействительной (ст. 250 ГК РФ).
Если в течение месяца они не согласятся на покупку или дадут письменный отказ, долю или комнату можно продать третьему лицу. Отказ фиксируется письменно или нотариально. Если ответа нет, нотариус составляет свидетельство о передаче заявления. Только после соблюдения этих условий переход права собственности регистрируется в Росреестре.
При покупке доли недвижимости с использованием ипотеки банк требует оформить в залог не только ту долю, которую приобретает покупатель, а все помещение целиком. Это значит, что другие собственники тоже должны согласиться и оформить свои доли в качестве залога для банка.
Оформление залога на всю квартиру должно быть завершено до того, как кредит будет выдан.
Если второй или другие собственники не готовы предоставлять свою долю в залог, то можно выбрать альтернативный способ обеспечения кредита — например, предоставить другое недвижимое имущество. В этом случае залог оформляется не на приобретаемую долю, а на альтернативный объект, который должен быть также обременен банком до получения ипотечного кредита.
Для оформления ипотеки требуется отчет независимого оценщика о стоимости объекта. Если приобретается отдельная комната, то ее и оценивают. При покупке доли выясняется рыночная стоимость всей квартиры и каждой доли по отдельности. Но, например, при оформлении ипотеки через Сбербанк чаще всего отдельный оценочный отчет не требуется: банк получает все нужные данные самостоятельно.
Когда квартира приобретается в ипотеку и оформляется залог, страхование должно покрывать весь объект. Если другой объект или комната предоставляется в качестве залога, то страховать необходимо именно этот объект, а не приобретаемую долю.
Что такое «комната» и «доля»?
Комната — это отдельное помещение в квартире с собственным кадастровым номером. Доля — это часть права собственности на всю квартиру, обычно обозначается дробью, например ½. Долевая собственность возникает, если у квартиры несколько владельцев, чаще всего после покупки доли, наследства, развода или приватизации. Каждый совладелец может распоряжаться своей долей, но для ее продажи или дарения нужно согласие других собственников согласно статье 246 ГК РФ.
Какие есть плюсы и минусы покупки доли в квартире или комнаты
Плюсы:
- Стоимость ниже, чем у целой квартиры.
- Можно зарегистрироваться по месту жительства — получить «прописку».
- Есть возможность постепенно выкупить всю квартиру через покупку остальных долей.
- Долю можно использовать как инвестиционный актив.
Минусы:
- Сложности с проживанием — нельзя выбирать соседей.
- Сделку могут оспорить, если нарушены права других собственников — например, нет отказа от выкупа их доли.
- Есть риск мошенничества — нужно тщательно проверять документы и юридическую чистоту объекта.
Какие есть способы приобретения комнаты или доли в праве общей собственности на квартиру
Три основных варианта покупки доли в квартире:
- Покупка доли или комнаты, когда у вас еще нет другой собственности в этой квартире.
- Выкуп дополнительной доли у другого собственника для увеличения своей части.
- Покупка недостающей доли для оформления квартиры целиком в собственность. Купить долю можно за свои средства либо с помощью кредита.
Как купить в ипотеку комнату или долю в праве общей собственности на квартиру
И комнату, и долю можно купить в ипотеку. Ипотечный кредит на долю получить сложнее, банки не всегда одобряют такие сделки из-за низкой ликвидности доли или особенностей объекта. Для оформления ипотеки доля или комната идет в залог банку. Ставки выше, требуется оценка недвижимости — отдельно доли и/или всей квартиры, нужна страховка залога. Чаще всего под залог идет вся квартира, если собственники согласны, или другая недвижимость заемщика.
Потребительский кредит проще:
- не требуется залог, оценка или страховка;
- документов нужно меньше;
- не нужен первоначальный взнос.
Но ставка обычно выше, срок кредитования меньше, нельзя использовать материнский капитал.
Как работает преимущественное право покупки
При продаже доли или комнаты в квартире действует преимущественное право покупки: сначала вы должны письменно уведомить о продаже, предложить ее другим собственникам по той же цене. Если этого не сделать, сделка может быть признана недействительной (ст. 250 ГК РФ).
Если в течение месяца они не согласятся на покупку или дадут письменный отказ, долю или комнату можно продать третьему лицу. Отказ фиксируется письменно или нотариально. Если ответа нет, нотариус составляет свидетельство о передаче заявления. Только после соблюдения этих условий переход права собственности регистрируется в Росреестре.
Как передавать недвижимость в залог
При покупке доли недвижимости с использованием ипотеки банк требует оформить в залог не только ту долю, которую приобретает покупатель, а все помещение целиком. Это значит, что другие собственники тоже должны согласиться и оформить свои доли в качестве залога для банка.
Оформление залога на всю квартиру должно быть завершено до того, как кредит будет выдан.
Пример
Валентин решил продать свою часть в квартире, и Виктория, второй собственник, не возражает. Покупатель собирается оформить ипотеку. Для этого обе доли — Валентина и Виктории — должны быть переданы в залог банку. Виктория приходит в банк, подписывает ипотечный договор, и после регистрации этого договора в Росреестре ее доля оказывается обременена ипотекой. Только после этого покупатель подписывает договор купли-продажи, получает кредит и приобретает долю. После регистрации сделки эта доля также оказывается в залоге у банка. Таким образом, вся квартира становится обеспечением по ипотеке: банк получает залог сразу на весь объект.
Если второй или другие собственники не готовы предоставлять свою долю в залог, то можно выбрать альтернативный способ обеспечения кредита — например, предоставить другое недвижимое имущество. В этом случае залог оформляется не на приобретаемую долю, а на альтернативный объект, который должен быть также обременен банком до получения ипотечного кредита.
Как проводится оценка недвижимости
Для оформления ипотеки требуется отчет независимого оценщика о стоимости объекта. Если приобретается отдельная комната, то ее и оценивают. При покупке доли выясняется рыночная стоимость всей квартиры и каждой доли по отдельности. Но, например, при оформлении ипотеки через Сбербанк чаще всего отдельный оценочный отчет не требуется: банк получает все нужные данные самостоятельно.
Как страхуется залог
Когда квартира приобретается в ипотеку и оформляется залог, страхование должно покрывать весь объект. Если другой объект или комната предоставляется в качестве залога, то страховать необходимо именно этот объект, а не приобретаемую долю.
