Ужесточаются правила получения ипотеки

С 1 марта 2024 года Банк России вводит новые правила для ипотечного кредитования, которые повлияют на рынок как первичной, так и вторичной жилой недвижимости. Теперь процентные ставки будут прямо зависеть от размера первоначального взноса и наличия других кредитов у заемщиков.

На что нацелены изменения Центробанка?

Согласно намерениям регулятора, изменения должны замедлить рост объемов ипотечных кредитов и предотвратить присоединение к процессу граждан, уже имеющих кредиты. ЦБ связал свое решение с проблемами в сфере ипотечного кредитования, вызванными быстрым увеличением числа выданных кредитов.

Банк также выразил беспокойство по поводу того, что половина всех кредитов на жилую недвижимость предоставляется с низким первоначальным взносом, не превышающим 20%. По мнению регулятора, такие изменения подрывают стандарты заемщиков и создают угрозу для устойчивости рынка жилищного кредитования.

В октябре 2023 года Банк России уже вносил изменения в условия одобрения ипотеки, повысив первоначальный взнос за ипотеку с 15 до 20%, а также увеличив надбавки к коэффициентам риска для сегментов с низким первоначальным взносом и высоким уровнем долговой нагрузки.

Почему же пришлось еще сильнее ужесточать условия?

Несмотря на эти изменения, остается еще одна серьезная проблема – высокий уровень долговой нагрузки у заемщиков. Почти половина всех ипотечных кредитов берется людьми, чья нагрузка составляет более 80% их доходов.

Сейчас Банк России принимает различные меры в целях избежания кризиса в кредитной системе. Проблема заключается в том, что люди покупают жилье, но мало кто может сделать первоначальный взнос с помощью собственных сбережений. После одобрения ипотеки они обращаются за еще одним кредитом – на первоначальный взнос. Таким образом, на человека ложатся двойные кредитные обязательства, что снижает его качество жизни и ставит под угрозу его платежеспособность. А это невыгодно ни заемщику, ни кредитору.

Особенно остро вопрос встал в ситуации с новостройками. Из-за льготной ипотеки цены на квартиры в новых домах выросли более чем на 40% по сравнению с вторичным жильем.

Кого затронут изменения?

Эти изменения затронут большое число людей. В прошлом году банки выдали 1,8 миллиона кредитов на сумму более 7 миллиардов рублей, из которых половина была одобрена заемщикам с низким первоначальным взносом (до 20%). Также примерно половина этих кредитов была предоставлена тем, у кого уровень долговой нагрузки превышает 80%.

Что ждет заемщиков с высокой долговой нагрузкой?

Заемщики с небольшим первоначальным взносом столкнутся с усложнениями в процессе одобрения ипотеки. Банки будут более тщательно рассматривать финансовые показатели людей, включая историю займов, наличие кредитных карт, просрочки по оплатам, историю запросов и другие финансовые обязательства, например алименты.

Заемщики с высоким уровнем долговой нагрузки также будут сталкиваться с большими требованиями со стороны банков, чтобы минимизировать риски для их платежеспособности. Банк будет обращать внимание на уровень дохода заемщика, стабильность дохода, условия жизни членов его семьи и другие факторы, неизвестные заемщику.

Ольга Вяльшина

руководитель Центра финансовой экспертизы Роскачества

Изменения, внедряемые в ипотечную сферу, будут оказывать влияние на кредитные организации. В дополнение к необходимости приспособиться к новым условиям они могут столкнуться с резким всплеском спроса, причиной которого может стать желание людей взять ипотеку до вступления изменений в силу. Когда же нововведения вступят в действие, большинство людей предпочтут воздержаться от ипотеки. ЦБ допускает возможность смягчения требований в будущем, но в настоящее время он рассчитывает сделать темпы роста ипотеки более сбалансированными благодаря принятым мерам.