К концу ноября 2024 года средняя ставка по ипотечным кредитам у десяти крупнейших банков на рынке превысила 30%. Это следствие резкого увеличения ключевой ставки Центробанка до 21% в октябре, а также ожиданий дальнейшего ужесточения денежно-кредитной политики. Чем выше риски, с которыми сталкивается банк, тем менее выгодными становятся условия ипотеки для заемщиков. На практике часто бывает, что из-за плохой кредитной истории одного из супругов получить одобрение на ипотеку становится сложно. Центр финансовой экспертизы Роскачества объясняет, на каких условиях можно получить ипотеку в такой ситуации.
Насколько важна кредитная история?
Ведение кредитной истории осуществляется бюро кредитных историй (БКИ). В БКИ фиксируются все кредиты, микрозаймы, кредитные карты, а также информация о запросах на новые займы. Даже однажды допущенная просрочка по кредитному платежу становится частью кредитной истории заемщика.
В России несколько таких организаций, наиболее крупными из которых считаются Национальное бюро кредитных историй (НКБИ), «Скоринг Бюро» и Объединенное кредитное бюро (ОКБ). Банки могут сотрудничать с разными бюро, поэтому информация о заемщике иногда хранится в нескольких местах.
На портале Госуслуг можно узнать, в каких БКИ хранятся данные о заемщике. После подачи запроса сервис предоставит список бюро, содержащих информацию. Для получения подробных сведений потребуется перейти на сайты указанных бюро и пройти регистрацию.
Кредитная история играет ключевую роль при подаче заявки на оформление ипотеки, так как именно эти данные помогают банкам оценить надежность клиента. Внесенные записи хранятся в кредитной истории на протяжении семи лет со дня последнего изменения информации, содержащейся в этой записи кредитной истории, в соответствии с законом № 218-ФЗ «О кредитных историях». Однако отсутствие записей вовсе не означает автоматический отказ в ипотеке — некоторые банки могут одобрить заявку и при чистой кредитной истории.
На начальном этапе анализа клиентской заявки банки используют скоринг. Это специальный алгоритм, который автоматически оценивает данные о заемщике, включая информацию о кредитной истории, и на основе математических моделей определяет уровень платежеспособности.
Если скоринг показывает удовлетворительный результат, заявка поступает на дальнейшую проверку специалистами банка. На данном этапе анализируются не только данные из кредитной истории, но и такие параметры, как профессиональный стаж клиента, его место работы и другая информация, указанная в анкете. Некоторые банки также обращаются к государственным базам данных для получения дополнительной информации. Методы и критерии оценки могут оставаться закрытыми для заемщиков, чтобы предотвратить попытки мошенничества.
Получается, что для одобрения ипотеки банкам важна не только кредитная история, но и другие параметры.
Когда кредитная история супруга рассматривается отдельно?
Если до заключения брака один из супругов допускал просрочки или не выплачивал кредиты, это не отразится на решении банка при рассмотрении совместной заявки. Однако, если еще до вступления в брак будущая жена была поручителем по кредиту своего партнера и в этот период он нарушил условия договора, это может оказать негативное влияние на решение банка о предоставлении ипотеки уже в браке.
В случае заключения брачного договора, в котором четко указано, что каждый из супругов самостоятельно оплачивает покупку личной недвижимости и отказывается от претензий на имущество друг друга, это также может оказать влияние на ипотеку. Условия такого контракта должны быть включены в сам ипотечный договор.
Военнослужащие, участвующие в программе накопительно-ипотечной системы (НИС), не считаются субъектами кредитной истории согласно закону ФЗ № 211 «О кредитных историях». Это обусловлено тем, что платежи по ипотеке осуществляет не сам военнослужащий, а Минобороны, поэтому фиксировать такую информацию в кредитной истории нет смысла. Более того, открытый доступ к кредитной истории может стать угрозой утечки личной информации о статусе и семейном положении военнослужащего. Однако стоит отметить, что просрочки по другим видам кредитов, таким как потребительские займы, вне зависимости от участия в программе НИС, могут отрицательно сказаться на возможности получения новых кредитов в будущем.
Как банки анализируют кредитную историю?
- уровень долговой нагрузки;
- судебные решения, связанные с взысканием денежных средств;
- просрочки платежей;
- множественные отказы банков, когда человек в срочном порядке
- пытается найти деньги;
- ошибки в данных кредитной истории;
- передача долга коллекторам.
Банки обращают особое внимание на несколько ключевых аспектов в отношении просрочек:
- Регулярность. Важно, насколько часто возникали случаи несвоевременных платежей. Например, одна-две просрочки в течение года вызывают меньше вопросов, чем систематическое нарушение сроков каждый месяц.
- Продолжительность задержек. Краткосрочные просрочки до 30 дней оцениваются банками менее строго, чем длительные до 60 дней и более. Особенно критично, если задержка превышает 180 дней. Это закреплено в правилах, установленных Центробанком (п. 3.7.3 Положения Банка России от 28.06.2017 № 590-П).
- Давность просрочек. В редких случаях кредиторы анализируют всю вашу кредитную активность, независимо от ее давности.
-
Размер пропущенного платежа. Пропущенная сумма имеет значение. Так, задолженность в несколько десятков тысяч воспринимается серьезнее, чем ситуации, когда не хватило буквально нескольких сотен рублей.
Как повлиять на решение банка по одобрению ипотеки?
Однозначный отказ в ипотеке ожидает клиентов с активными просрочками по выплатам. Другие спорные ситуации рассматриваются индивидуально.
Не рекомендуется оформлять новый кредит после получения предварительного одобрения ипотеки, поскольку перед самой сделкой банк повторно проверяет кредитную историю заемщика. Например, если банк предварительно одобрил ипотечный кредит, а клиент затем взял еще один заем — на первый взнос или ремонт, — банк может отказать в ипотеке из-за возросшей долговой нагрузки, что негативно скажется на решении о выдаче ипотеки.
Рекомендации для успешного получения ипотеки
- Закройте неиспользуемые кредитные карты. Открытые лимиты даже на неактивных картах увеличивают вашу кредитную нагрузку в глазах банка.
- Избегайте займов в микрофинансовых организациях. Такой шаг может насторожить банк, так как это свидетельствует о недостаточной финансовой стабильности и неспособности планировать крупные траты.
- Не соглашайтесь быть поручителем или созаемщиком. Даже если вы убеждены в надежности человека, банк может оценивать вашу совместную нагрузку, что негативно скажется на вашей платежеспособности.
- Проверьте кредитную историю. Убедитесь в отсутствии просрочек и ошибок. Зачастую отказ в ипотеке связан с открытыми просрочками или с задолженностями, которые образовались из-за действий мошенников. Бывает, что кредит уже выплачен, однако в отчетах он все еще числится неоплаченным. Это может быть связано с тем, что банк не обновил сведения в БКИ. В таких случаях напишите заявление в банк с просьбой внести актуальные данные.
- Обратитесь в банк, с которым у вас уже сформированы рабочие отношения. Например, если вы являетесь клиентом банка, где у вас открыт вклад или зарплатная карта, вероятность одобрения ипотеки будет выше.
- Рассмотрите реструктуризацию или рефинансирование предыдущих кредитов.
