Что такое титульное страхование?
Титул – это право собственности на недвижимость, а страхование такого рода защищает, если сделка купли-продажи жилья признана недействительной. В основном титульное страхование применяется в ходе получения ипотечного кредита. Его цель – защита интересов кредитора и заемщика в случае признания сделки по покупке недвижимого имущества недействительной.
Ольга Вяльшина
руководитель Центра финансовой экспертизы Роскачества
Особенности нашего рынка недвижимости, например широкое распространение мошеннических схем, дают повод оформлять титульное страхование не только по ипотеке, но и в обычных сделках купли-продажи недвижимости, дабы защитить риски потери имущества после завершения сделки. Данный финансовый продукт вы можете получить самостоятельно в крупных российских страховых компаниях, даже если вы не оформляете ипотеку.
Узкая специализация данного вида страховки предусматривает защиту заемщика и кредитора от одного конкретного риска, связанного с потерей прав собственности на приобретенную недвижимость.
Поэтому в договор со страховой компанией не включаются такие страховые случаи, как физическое уничтожение объекта, реконструкция или изменение его конструктивных особенностей и другие подобные риски. Но можно оформить и комплексный полис, предусматривающий страховку титула в качестве одного из множества страховых рисков.
Особенности страхования титула
-
Добровольный характер страхования. Учитывая то, что некоторые банки настаивают на оформлении титульной страховки, данное требование не входит в число обязательных в соответствии с положениями № 102-ФЗ и Гражданского кодекса.
-
Коммерческая недвижимость. Когда в качестве покупателя и заемщика выступает юридическое лицо, оформление титульной страховки происходит практически всегда.
-
Длительный договор страхования. Возможность заключать соглашения с заемщиком продолжительностью до 10 лет. Страховка титула является сопутствующим мероприятием по отношению к ипотеке, нередко заключающейся на 20–30 лет, поэтому многие клиенты предпочитают оформлять полис с максимальным сроком действия.
-
Выгода для обеих сторон ипотечного контракта. Страховка титула одинаково эффективно защищает и кредитора, и покупателя недвижимости, что нередко становится аргументом в пользу оформления титульного полиса.
Риски, которые учитывает данный вид страхования
-
Подделка документов и подписей сторон, осуществляющих куплю-продажу объекта недвижимости.
Нарушение законных прав владельцев, являющихся несовершеннолетними или недееспособными.
-
Заключение сделки с физическим или юридическим лицом, которое не является законным собственником объекта.
-
Нарушения при проведении приватизации приобретаемой в ипотеку недвижимости.
-
Юридические нарушения при оформлении и осуществлении сделки.
Рассмотрим пример. Если купленную квартиру у собственника отсудили обделенные наследники или вернувшийся из тюрьмы бывший совладелец, то суд признает сделку недействительной, а значит, страховая компания выплатит компенсацию, равную полной стоимости жилья или сумме ипотеки (в зависимости от условий страхования).
Без титульной страховки покупатель потеряет недвижимость, а также внесенный за нее первоначальный взнос.
Случаев потери недвижимости после сделки очень много, и возникают они тогда, когда:
- новой сделкой нарушаются права бывших владельцев квадратных метров (несовершеннолетних, инвалидов, отказавшихся от приватизации, заключенных);
- через суд признается незаконной предыдущая сделка купли-продажи, о проблемах с которой добросовестный покупатель ничего не знал.
В покрытие дополнительно можно включить риски мошенничества, подделки документов, выяснения факта недееспособности продавца уже после сделки.
Кому надо оформлять
Титульное страхование обходится не дороже полного каско. Но потенциальная выгода больше – за счет выплаты страховщика можно избежать крупнейшего финансового краха в жизни, ведь сделки с недвижимостью связаны с большими деньгами. Страховщик вправе применять к рассчитанным базовым страховым тарифам повышающие и понижающие коэффициенты в зависимости от обстоятельств, влияющих на степень страхового риска. Например, дороже обойдется полис, если квартира уже продавалась чаще двух раз в год или по доверенности.
Полис стоит оформлять, если:
- банк отказал в ипотеке, потому что документы на выбранную квартиру вызвали подозрение;
- недвижимость неоднократно в течение последних лет переходила из рук в руки, в том числе с оформлением доверенности;
- сделка проводилась с участием несовершеннолетних (то есть получалось согласие органов опеки);
- в прошлых сделках купли-продажи квартиры интересы владельца, находящегося в тюрьме, психдиспансере, интернате, представлял посторонний человек;
- квартира недавно приватизирована, и есть жильцы, которые отказались от участия в приватизации.
В этих случаях вопросы возникнут и у страховщика. Если страховая компания отказывается заключить договор, не стоит решаться на покупку такой недвижимости вовсе.
Следите за новостями, подписывайтесь на рассылку.
При цитировании данного материала активная ссылка на источник обязательна.
