Какие схемы предлагаются застройщиками
В действующих сложных условиях потребность в заемных средствах у граждан все еще сохраняется, но спрос все более целевой.
Рассрочка с отложенной ипотекой
Рассрочка от застройщика — договоренность между покупателем и девелопером, в рамках которой клиент оплачивает стоимость жилья частями, без необходимости привлекать банковские кредиты.
Особенности:
Срок рассрочки чаще всего ограничен одним-двумя годами, хотя в отдельных случаях может достигать и семи лет.
Первоначальный взнос варьирует от 15 до 50% стоимости квартиры. Как правило, 15% оплачиваются сразу при подписании договора, еще 15% через год, а оставшаяся сумма — по завершении строительства, когда объект готов к вводу в эксплуатацию.
Иногда проценты на сумму рассрочки не начисляются вовсе, или же ставка оказывается заметно ниже, чем в случае ипотечного кредитования.
На поздних этапах строительства, когда объект почти завершен, рассрочка теряет свою актуальность. Как правило, этот инструмент доступен только до получения девелопером разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Риски:
- Рост ставок по традиционным ипотечным кредитам может продолжиться, а оформить такой кредит в будущем, если потребуется, может быть непросто.
- Несвоевременность платежей в рамках договора рассрочки может повлечь за собой штрафы.
- В ряде случаев девелоперы вправе аннулировать договор и вернуть клиенту лишь часть уже внесенных средств.
- Важным риском является отсутствие регистрации договора покупки в Росреестре до момента полной оплаты.
Бывает, что срок рассрочки превышает период строительства дома. Например, застройщик предлагает рассрочку на семь лет, при этом сдача дома запланирована через два года. По закону, согласно договору долевого участия (ДДУ), срок рассрочки не может быть больше срока строительства. Это означает, что продление условий платежей после сдачи объекта не гарантируется юридически, а держится лишь на обещаниях самой компании.
Рассрочка актуальна для тех, кто ожидает крупных поступлений, например, от продажи другой недвижимости и нуждается в экономии времени для процесса переходной покупки.
Аренда с правом выкупа
В рамках данной программы покупателям предлагают выбрать готовую квартиру в новостройке, переселиться в нее и вносить регулярные платежи, схожие с арендной платой. На протяжении оговоренного срока, обычно от полугода до полутора лет, такие выплаты накапливаются. После этого застройщик учитывает внесенные средства как первоначальный взнос для оформления ипотеки. Оставшуюся стоимость жилья покрывает кредит, который покупатель оформляет в банке.
Особенности:
Перед входом в программу необходимо получить предварительное одобрение на ипотеку. Банк предоставляет подтверждение суммы, которую готов выдать в кредит, а также указывает процентную ставку и минимальный размер платежей, требуемый для участия в программе.
Квартиры, приобретаемые по такой схеме, обычно стоят дороже, чем жилье, покупаемое через стандартный ипотечный процесс. Автоматически увеличивается как процент переплаты по кредиту, так и общий срок его погашения.
Риски:
- Изменение условий банковского предложения. На момент заключения ипотечного договора процентная ставка, размер первоначального взноса или иные параметры могут измениться, ведь большинство банков фиксируют свои условия не более чем на три месяца.
- Если за время аренды финансовая ситуация покупателя ухудшится (например, снизится уровень его дохода) или возрастут ставки по ипотеке, это может создать серьезные препятствия для сделки.
- В случае возникновения таких трудностей покупателю, возможно, придется съехать из квартиры. При этом возврат ранее уплаченной арендной суммы не предусмотрен, а для дальнейших попыток приобретения жилья деньги на новый первоначальный взнос придется искать снова.
Льготная ипотека по ставкам ниже, чем в госпрограмме
В случае с субсидируемыми ставками застройщик компенсирует банку недополученную прибыль, но при этом перекладывает расходы на покупателя, завышая стоимость недвижимости.
Особенности:
Итоговая цена жилья оказывается выше, чем у других аналогичных вариантов без искусственного снижения ставки.
Используются и более скрытые схемы. Например, в некоторых случаях застройщики не поднимают цену квартиры напрямую, но требуют, чтобы заемщик приобрел страхование жизни на весь срок ипотеки. Договор страхования оформляется через самого застройщика, что делает его агентом или брокером страховой компании. Стоимость такой страховки часто достигает нескольких сотен тысяч рублей и автоматически включается в сумму ипотечного кредита. Существенная часть этих денег идет в качестве комиссии застройщику.
Согласно ипотечному стандарту, схема может прекратить свое существование в июле 2025 года. До этого времени банки будут обязаны возмещать заемщикам уплаченную стоимость, если ипотека была закрыта досрочно. В дальнейшем финансовые организации должны будут заранее предоставлять клиентам полную информацию о реальной стоимости ипотеки без учета сниженной ставки.
Траншевая ипотека
Некоторые специальные ипотечные программы предполагают, что кредит выдается заемщику не сразу в полном объеме, а поэтапно, небольшими частями, называемыми траншами. Например, сначала может быть выдано 15% от общей суммы займа, а оставшиеся 85% заемщик получает после завершения строительства дома и ввода объекта в эксплуатацию.
Особенности:
Такая схема удобна тем, что банк начисляет проценты только на те средства, которые уже выделены заемщику. В результате ежемесячные платежи на стадии строительства остаются небольшими, что создает ощущение выгодности.
В случае траншевой ипотеки покупатели перечисляют деньги на эскроу-счета медленнее, что приводит к дополнительным издержкам застройщиков. По этой причине такой вид ипотечного кредитования чаще предлагается для объектов, которые пользуются меньшим спросом.
Риски:
- После завершения строительства и получения оставшейся части кредита платежи резко возрастают, что может оказаться непосильным для некоторых заемщиков.
- Кроме того, такие предложения чаще всего действуют в рамках стандартных ипотечных продуктов и редко распространяются на льготные программы.
- Важны детали договора: он может быть заключен с «дочкой» застройщика, а не самой компанией, что может повлиять на гарантии и безопасность сделки.
Донорская ипотека
Иногда застройщики рекомендуют покупателям, которым недоступны льготные государственные программы или которые не могут позволить себе стандартную ипотеку, обратиться за помощью к созаемщику-«донору».
Особенности:
Официально такие предложения редко встречаются на сайтах строительных компаний, но менеджеры в офисах продаж могут упоминать о подобном варианте. Донор, обладая правом на льготную ипотеку, оформляет ее совместно с покупателем. Обычно это может быть родственник или знакомый с подходящими условиями, например человек с высоким доходом или с ребенком, что дает доступ к льготам. Донор становится не просто созаемщиком, но и совладельцем недвижимости.
Это означает, что его доля в квартире будет закреплена за ним, а передать ее покупателю можно будет только с его согласия после того, как ипотека будет полностью выплачена.
Риски:
- Если отношения между сторонами испортятся, это легко может привести к затруднениям при попытке продать квартиру, сдать ее в аренду или внести какие-либо изменения в права собственности.
- В случае если донор столкнется с финансовыми трудностями или даже обанкротится, его кредиторы могут потребовать продать долю в объекте недвижимости, что поставит под угрозу владение всей квартирой.
- Если донор участвует в программе, например, IT-ипотеки, но сменяет сферу деятельности или теряет право на льготу, это автоматически приведет к утрате льготного процента по кредиту.
- Если основной плательщик (покупатель квартиры) задержит платежи по ипотеке или вовсе перестанет их вносить, банк обратится к созаемщику за взысканием задолженности. Участие в ипотеке отразится на кредитной истории донора, что может ухудшить его долговой профиль и снизить шансы на получение нового кредита в будущем.
Дополнительно ограничиваются и льготные возможности самого донора. После участия в такой программе ему остается только один повторный вариант получения льготной ипотеки — семейная ипотека. Но для ее оформления придется выполнить строгие условия: во-первых, предыдущая ипотека, где он выступал созаемщиком, должна быть полностью закрыта. Во-вторых, в семье донора должен родиться еще один ребенок.
Изменения в сфере регулирования программ застройщиков в 2025 году
С начала 2025 года Банк России внедрил единый стандарт ипотечного кредитования, нацеленный на ограничение рискованных схем. Стандарт относится только к ипотечным кредитам для физических лиц на покупку или строительство жилья, включая ДДУ, и предусматривает следующие меры:
- Банки больше не смогут применять аккредитивы при продаже жилья. Речь идет о практике, когда при заключении договоров участия в долевом строительстве (ДДУ) часть средств заемщиков вместо размещения на эскроу-счетах направлялась на аккредитивы. Центробанк назвал эту практику рискованной: в отличие от эскроу-счетов, деньги на аккредитивах не застрахованы, а в случае банкротства или отзыва лицензии у банка дольщики могут потерять свои средства.
- Также запрещено использование схемы с ипотечным кешбэком, когда часть суммы первоначального взноса возвращалась покупателю после оформления сделки. Центробанк отметил, что такая практика создавала риски как для заемщиков, так и для банков: многие покупатели могли переоценить свои финансовые возможности, что в конечном итоге приводило к утрате и жилья, и вложенных средств.
- Еще одно ограничение касается субсидированной ипотеки от застройщиков. Ранее девелоперы нередко искусственно завышали стоимость квартир, чтобы оплатить банкам комиссию за снижение ипотечной ставки. В результате цена жилья увеличивалась в среднем на 20%, а иногда и более.
- Также банки больше не смогут взимать разовые комиссии за снижение ипотечной ставки, когда покупатели новостроек платили единовременную сумму для уменьшения процентной нагрузки. Этот запрет вступит в силу с 1 июля 2025 года.
Вместе с тем в 2025 году застройщики еще могут предложить заемщикам альтернативные компенсационные схемы — это могут быть скидки или дополнительные услуги вроде отделки жилья, обустройства квартиры, скидки на кладовые и машино-места. Некоторые компании уже рассматривают более сложные программы: например, застройщики могут предложить комбинацию рассрочки, скидок и программ трейд-ин.
