Перепланировка: что можно и что нельзя

Если разделение на комнаты не устраивает, многие владельцы задаются вопросом, можно делать перепланировку в квартире. Но далеко не все разрешено, а некоторые изменения могут привести к катастрофическим последствиям! Расскажем, что закон запрещает, какие перепланировки нельзя узаконить, а что доступно для всех владельцев квартир.

Важно! Обратите внимание на то, что до недавнего времени действовал мораторий на штрафы за незаконную перепланировку. Это была одна из мер поддержки населения. С января этот мораторий отменили, и теперь действуют прежние правила, предписывающие согласовывать заранее многие изменения. Если этого не сделать, ждет большой штраф. Поэтому задумываясь, можно ли делать перепланировку, обязательно сверьтесь с документами.

Ориентироваться мы будем на Жилищный кодекс РФ (глава 4 которого называется «Переустройство и перепланировка помещения в многоквартирном доме»), Градостроительный кодекс РФ, Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда (утвержденные постановлением Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 27.09.2003 года № 170, а также строительные нормы и правила (СНиПы). Но имейте в виду, что могут быть региональные документы, которые уточняют некоторые положения, их тоже нужно учитывать перед планированием ремонта.

Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме. То есть, снос и возведение стен, закладывание или прорубание окон, объединение и разъединение помещений (комнат) в квартире считаются перепланировкой. Не менее существенны и некоторые другие изменения, например, затрагивающие коммуникации (к примеру, если владельцы хотят установить электроплиту вместо газовой или желают иметь два санузла и делают разводку труб под это), но это считается уже переустройством (которое тоже нужно согласовывать).

Что разрешено и что запрещено

Ограничения, которые накладываются на проведение перепланировки, связаны с заботой о безопасности. Некоторые изменения в квартирах влияют на прочность всего здания. Многие слышали пугающие истории о том, как дом рушился или получал большую трещину от того, что владельцы одной из квартир вносили слишком большие изменения в свое жилище. И это не городские легенды, конструкция домов рассчитывается с учетом того, что изначальная планировка придает стабильность всему строению.

Итак, что запрещено делать в многоквартирном доме?

• Сносить несущие стены. Определить, какие несущие, можно по техническому паспорту квартиры.

• Прорубать окна в фасадах зданий.

• Сносить стены, которые отделяют кухню от других помещений в квартире, если для приготовления пищи используется газ. Отдельное помещение защищает от негативных последствий утечки газа.

• Разбирать коробы, воздуховоды в домах, все конструкции, которые связаны с вентиляцией, так как в этом случае может перестать работать вентиляция у соседей.

• Присоединять балконы к жилым помещениям (во многих регионах). В Москве — присоединять также лоджии к жилым помещениям.

• Захватывать часть помещений общего пользования — тамбуры, коридоры, лестничную площадку, присоединяя их к своему жилому помещению.

• Разбирать часть перекрытий без последующего восстановления. В этом случае может провалиться пол, особенно если на нем стоит тяжелая мебель или сантехника.

Важно! Если дом является объектом культурного наследия, ограничений гораздо больше, их нужно уточнять отдельно.

Менее существенные изменения планировки и обустройства квартиры в принципе допустимы, но в любом случае перепланировку нужно согласовывать, об этом мы поговорим далее.

Присоединение общих помещений

Иногда у владельцев квартиры возникает искушение присоединить к своему жилью часть общих помещений. Особенно «удобно» это в тех случаях, если есть общие тамбуры или коридоры на несколько квартир. Жильцам может показаться, что эти дополнительные метры они могут присвоить. Однако важно учитывать, что эта площадь считается имуществом всех собственников дома. И если кто-то хочет им единолично пользоваться, ему нужно заручиться разрешением всех владельцев. Для этого нужно организовать общее собрание и зафиксировать согласие списком подписей от каждого. Однако даже если это удастся сделать, необходимо помнить и о правилах пожарной безопасности! Если они нарушаются, перепланировка запрещена.

Читайте также: как пользоваться чердаками и подвалами в многоквартирном доме 

Перенос помещений «особого назначения»

Если владельцы квартиры хотят перенести на другое место ванную или кухню, они могут столкнуться с рядом проблем.

В общем случае такие перемещения запрещены, потому что изменение нагрузки и коммуникаций делает уязвимой всю систему подачи воды и газа (если в квартире газ), а значит, соседи и сами жильцы могут оказаться в опасности. Поэтому переносить трубы можно внутри того помещения, которое изначально планировалось под ванную или кухню (например, если хочется поставить унитаз или ванную в другой угол, разместить плиту у противоположной стены, и так далее).

Исключения — квартиры на первых этажах и те, которые находятся над нежилыми помещениями (магазины, салоны, и так далее). В этом случае подобное изменение можно согласовать.

Еще один сопряженный с рассматриваемым аспект — объединение кухни с другой комнатой для увеличения площади, которое отводится для приготовления и принятия пищи. Мы уже упоминали, что объединять комнату и кухню при газовом обеспечении нельзя. В случае с электричеством тоже могут быть проблемы, так как кухня формально считается нежилым помещением, если ее объединить с комнатой, та тоже будет подпадать под это определение. Но если квартира многокомнатная, это допустимо. Также можно сделать небольшие «стены»-колонны по краям условной линии разделения кухни и комнаты, это будет считаться стеной с нестандартным дверным проемом.

Что не нужно согласовывать

Если владельцы квартиры планируют проведение ремонтных работ, не предполагающих внесение изменений в технический паспорт, такие работы можно не согласовывать. Так, например, не признаются перепланировкой и переустройством следующие ремонтные работы: замена отделочных покрытий стен, потолков, полов; замена сантехнического оборудования аналогичного по параметрам, без перестановки; замена деревянных окон на пластиковые; замена входных и межкомнатных дверей и т.д.

Итого! Согласование перепланировки — важный этап ремонта, и сделать его нужно до того, как будут снесены или возведены стены или внесены другие изменения. Ограничений немало, они направлены на сохранение безопасности всех жильцов дома. Заверенный нужными подписями план перепланировки — залог отсутствия проблем любого рода в дальнейшем. О том, как согласовывать перепланировку, какие нюансы нужно учесть и какой штраф придется заплатить, если это не сделать, какие они, разрешенные перепланировки квартир, мы расскажем в одной из следующих статей.