Специфика владения жильем в домах, которые являются объектами культурного наследия

В каждом городе есть здания, которые имеют особый статус – «объект культурного наследия», «объект, охраняемый государством», и другие аналогичные. Не всегда это музеи или государственные конторы, иногда такие дома остаются жилыми. Но проживание (и владение недвижимостью) в них имеет свою специфику. Об основных особенностях расскажем в этой статье.

Что может быть объектом культурного наследия

Причислению к числу «объектов культурного наследия» предполагает, что дом представляет определенную историческую и культурную ценность. Причем, это может быть как само здание, так и некоторые его элементы. В частности, конкретно охраняться могут:

• Само здание. Оно может представлять историческую ценность, в том числе, из-за своей причастности к историческим событиям. Также охраняться могут старые здания, которые ценны уже за счет того, сколько лет они простояли.
• Архитектурные элементы. Фасады, колонны, крыши, даже элементы внешнего декора. Если они становятся поводом для присвоения зданию особого статуса, именно их неприкосновенность будет охраняться и сохраняться.
• Интерьеры и элементы убранства. Это могут быть как «общие помещения» типа парадных, лестничных пролетов, лепнины в подъезде, так и элементы внутри жилых квартир.
• Природные объекты. Хотя непосредственно к зданию они могут не иметь отношения, наличие рядом с домом охраняемых природных объектов может накладывать определенные ограничения и иметь определенные последствия для владельцев недвижимости.

Присвоение статуса имеет для собственников не только положительные, но и отрицательные стороны. С одной стороны, дом будут охранять и оставят в том виде, в каком он существует (это важно, если экстерьер красив), с другой стороны – будут ограничения на пользование жилыми помещениями и общим имуществом, ведь владельцы тоже будут обязаны соблюдать имеющийся вид здания.

Нормативная база и ключевые термины

Правила пользования культурными объектами зафиксированы законодательно. В частности, в ст. 48 Федерального закона № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации».
Там указано следующее:

• Характер собственности объектов культурного наследия: федеральная, субъектов РФ, муниципальная, частная, иные формы собственности. То есть, такие здания и сооружения как частично, так и полностью могут принадлежат гражданам, использоваться в числе прочего как жилье.
• Переход ограничений (обременения) по объекту культурного наследия при смене собственника. То есть, купив квартиру в таком доме, новый владелец обязан соблюдать все установленные ограничения.

Надо отметить, что ряд объектов, например, особо ценные и относящиеся к наследию народов РФ, не может быть передан в частные руки, эти объекты должны оставаться в федеральной собственности (ст. 50 № 73-ФЗ).

Кроме того, в упомянутом законе содержатся другие положения относительно объектов культурного наследия, в том числе, критерии признания состояния таких объектов неудовлетворительным. Это может быть актуально, если собственники хотят добиться финансирования реставрации здания.

Права собственника: владение, распоряжение, пользование

В первую очередь владельцев волнует, что они могут делать с квартирой в вопросах ремонта и преобразования. Список разрешенных действий достаточно велик. Так, можно:

• Проводить поддерживающий, текущий ремонт. Важно при этом не затрагивать те элементы и детали, которые являются собственно охраняемым объектом. Если ремонт не затрагивает их и не нарушает облик здания, значит, разрешено.
• Проводить работы по сохранению элементов здания. Но надо строго следить за тем, чтобы не нанести им вреда! Помыть, почистить фасад можно, но делать его обшивку, перекраску или накладывать новую штукатурку без разрешения нельзя.
• Использовать помещение не по назначению. Но только при условии, что это не вредит объекту в целом! Если предполагается нарушение целостности здания, температурного режима, дополнительная нагрузка, то такие действия уже запрещены.
• Проводить более существенный ремонт, но только после согласования! Перепланировка, замена окон, установка кондиционера с выведением блока на фасад возможны только после получения соответствующего разрешения (а его с большой вероятностью не дадут, или дадут, но с дополнительными условиями, например, чтобы внешне дом оставался таким же).

А запрещено следующее:

• Проведение капитального ремонта без согласования. Перепланировка, например, и так требует согласования, но в случае с объектом культурного наследия надо быть особенно дотошным и убедиться, что все запланированные изменения разрешены законом.
• Менять внешний облик здания. Мы уже упоминали, что менять штукатурку, краску, элементы декора нельзя. Но также почти наверняка не разрешат установить блок кондиционера как минимум на внешний фасад здания, в некоторых случаях – пластиковые окна, если они изменят облик фасада.
• Совершать любые действия, которые повлияют на прочность здания. Такие работы могут включать капитальные ремонты, как мы уже упоминали, в домах с особым статусом надо быть особенно внимательным.

Что касается распоряжения помещением, находящимся в собственности, здесь тоже есть свои нюансы.
Так, менять статус помещения (переводить его из нежилого в жилое или наоборот) будет сложнее, потребуются дополнительные разрешения, и не факт, что разрешат.
Сдавать в аренду квартиру можно, но вместе с правом проживать в ней передаются и требования соблюдать все ограничения. То есть, арендаторы должны следовать всем правилам, которые касаются зданий с особым статусом.
Продавать квартиру можно без ограничений (естественно, с соблюдением всех требований законодательства, особенно если собственников несколько, или в квартире есть доли детей), но новые владельцы будут связаны все теми же ограничениями.

Кто отвечает за содержание дома и общих конструкций

В этом аспекте ситуация в целом такая же, как с любыми другими жилыми домами. За ту часть недвижимости, которая находится в частной собственности, отвечает владелец. За общие помещения может отвечать управляющая компания, ТСЖ, жилищный кооператив или государство.
Условия те же, что и в остальных случаях: нельзя нарушать ограничения и нужно заботиться о тех элементах, которые признаны культурным наследием.

Типовые риски, ошибки и последствия нарушений

Чаще всего сложности начинаются тогда, когда собственники пытаются привести квартиру к «современному стандарту»: сделать ремонт (возможно, капитальный), установить сплит-систему, поменять окна, и так далее.
Если сделать это без разрешения, можно получить штраф в размере от 15 000 до 200 000 рублей (ч. 1 ст. 7.13 КоАП РФ), предписание вернуть все в первоначальный вид, обязательство вернуть все пострадавшие элементы, а в некоторых случаях не исключена и уголовная ответственность.

Как проверить статус дома и подготовиться к сделке или ремонту

Если вы не знаете наверняка, какой статус имеет дом, в котором вы владеете или хотели бы владеть квартирой, можно самостоятельно проверить.
Есть несколько вариантов:

• Получить выписку из Единого государственного реестра объектов культурного наследия (ЕГРОКН). Искать можно по адресу или кадастровому номеру. В открытых источниках вы найдете карточку дома и увидите его статус.
• Выписка из ЕГРН. Ее можно заказать через МФЦ или на Госуслугах, а также непосредственно в Росреестре (доступно для собственников жилья, если только покупаете квартиру, просите такую справку от владельца). Если объект имеет особый режим использования, в справке будет соответствующая отметка.
• Запрос в региональный орган охраны культурного наследия. Узнайте, какой именно актуален для приглянувшегося дома и сделайте официальный запрос.
• В некоторых регионах – онлайн на специальных сервисах. Например, в Москве действует сайт data.mos.ru, где можно найти эту информацию.

Если дом имеет статус объекта культурного наследия, обязательно учитывайте это при принятии решения о покупке или ремонте. Помните, что это не только красота и историчность, но также особенности при ремонте, обслуживании, иногда использовании, дополнительные вложения. Если у вас есть возможность решать все эти вопросы, а также желание жить в особом с исторической точки зрения месте, помните, что очень многие работы можно провести, но только после согласования и получения положительного ответа на ваш запрос.

Изображение сгенерировано: chatgpt