Отменят ли льготную ипотеку из-за санкций
17 июня на Петербургском международном экономическом форуме (ПМЭФ) президент России Владимир Путин анонсировал снижение ставки по льготной ипотеке с 9 до 7% годовых. И хотя федеральный кабмин еще не утвердил изменения, некоторые банки уже отреагировали на новость и начали принимать заявки по таким условиям. Причем 7% являются верхней границей при расчете, тогда как банки могут предлагать ипотеку по еще более низким процентам. Сбербанк, ВТБ и «Альфа-Банк» анонсировали снижение ставки до 6,7%. Банк «Открытие» – 6,5%, Московский кредитный банк – 6,46%, Газпромбанк – 6,3%.
Если предварительно одобрили ипотеку, будут ли изменения
Однако выдача ипотечных кредитов по обновленной программе начнется только после того, как Правительство России примет соответствующее постановление. Скорее всего, банки снизят ставки по уже одобренным заявкам, где договоры еще не подписаны.
Напомним, что сейчас банки выдают льготную ипотеку по ставке не более 9%. Председатель Правительства РФ Михаил Мишустин подписал постановление от 30 апреля 2022 года № 806 о продлении действия программы «Льготная ипотека» до конца 2022 года. Такое решение позволит повысить доступность жилья для российских семей и поддержать строительную отрасль.
Получить льготную ипотеку можно на покупку жилья в новостройках, строительство частного дома или приобретение земельного участка для его строительства. Максимальный размер кредита в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях составляет 12 млн рублей, для остальных регионов – 6 млн рублей.
Как защищены покупатели, если застройщик не достроил дом?
Основное опасение покупателей строящихся объектов недвижимости сейчас связано с неуверенностью в том, что произойдет, если дом не будет достроен в определенный срок, а объект просто заморозят.
– Летом 2019-го российские девелоперы перешли от долевого строительства к проектному финансированию с использованием счетов эскроу. Нововведение было направлено на обеспечение безопасности и надежности вложений средств граждан и сделало невозможным появление новых обманутых дольщиков.
Счет эскроу – это специальный счет в банке, на котором деньги хранятся до выполнения определенных обстоятельств. Новый механизм расчетов выстроен таким образом, что средства за купленную квартиру вносятся на счет после регистрации договора участия в долевом строительстве и замораживаются на нем до момента регистрации права собственности на первую квартиру в достроенном доме.
В случае возникновения у застройщика проблем с завершением строительства дома покупатель всегда может рассчитывать на возврат уплаченной суммы.
Новый вариант расчетов сделал невозможными ситуации, когда дольщик, заплатив девелоперу полную стоимость квартиры, в случае замораживания строительства остается и без денег, и без квартиры.
Если говорить о вопросе возврата к частичному использованию средств дольщиков, то разговоры на эту тему ведутся действительно не первый год.
Схема поэтапного раскрытия предполагает частичное перечисление средств застройщику по мере завершения определенных этапов строительства жилого дома на основании актов приемки-передачи работ. Перечисление средств будет осуществляться пропорционально доле соответствующих этапов строительства от общего объема стоимости строительства объекта. Предлагаемая схема поэтапного раскрытия даст девелоперам облегченный доступ к средствам дольщиков на этапе строительства и позволит направить их на стройку.
За этой инициативой стоит желание застройщиков использовать средства дольщиков на этапе реализации проекта. Новый механизм проектного финансирования перекрыл девелоперам доступ к дешевым деньгам дольщиков. Теперь можно строить либо на собственные средства, либо на банковские кредиты (проектное финансирование). Поэтапное раскрытие эскроу-счетов существенно облегчило бы жизнь многих застройщиков и увеличило рентабельность проектов.
Частичное раскрытие эскроу-счетов увеличит рискованность кредитов за счет снижения контроля использования денежных средств застройщиками и осложнения процесса завершения реализации проекта силами банка в случае возникновения у девелопера сложностей с его реализацией.
На сегодняшний день Банк России считает этот вопрос возвратом в прошлое, и пока все предложения по раннему раскрытию счетов эскроу создают больше рисков для отрасли, чем преимуществ, в том числе для застройщиков.
Вернутся ли деньги покупателю, если стройка заморожена?
В случаях, когда расторжение сделки происходит по вине застройщика (например, невыполнение условий договора в рамках проектного финансирования, затягивание сроков строительства сверх допустимых законом, банкротство застройщика), деньги со счета эскроу подлежат возврату покупателю.
Раньше участник долевого строительства терял свой первоначальный взнос и еще оставался должен банку по кредиту. Теперь при возникновении проблем у застройщика покупатель сможет получить обратно свой первоначальный взнос, а банк – сумму выданного кредита. Если покупатель не воспользуется правом на расторжение договора участия в долевом строительстве, а решит дождаться решения о назначении иного застройщика для завершения строительства проблемного объекта, уплаченная сумма останется на счете эскроу до момента завершения строительства. Если у банка, выступающего эскроу-агентом, будет отозвана лицензия, застройщик и участник долевого строительства обязаны заключить договор счета эскроу с другим уполномоченным банком.
Государство и в этой части предусмотрело подушку безопасности для граждан – участников долевого строительства: их средства на счетах эскроу застрахованы Агентством страхования вкладов на сумму до 10 млн рублей.
Но те, кто хотел использовать недвижимость как средство инвестирования, при этом не получат компенсации за возможное подорожание квартиры или инфляцию. Со счета эскроу, открытого пять лет назад на сумму X, дольщик получит ту же сумму X, при этом квартира за это время могла уже подорожать, а ставка возрасти.
Кто может претендовать на льготную ипотеку?
Льготную ипотеку может оформить любой совершеннолетний гражданин Российской Федерации. С мая этого года можно сочетать льготную ипотеку с рыночной, повысив максимальные лимиты льготных кредитов, но ограничив использование пониженной ставки только на часть суммы. Таким образом, к примеру, 6 млн рублей можно получить под ставку 7% годовых, а все, что свыше, вы будете платить по коммерческой ставке.
Первый взнос должен быть не менее 15%. Можно использовать не только собственные накопления, но и материнский капитал или субсидию в размере 450 тыс. рублей, которую дают семьям с тремя и более детьми (если хотя бы один из них родился в период с 1 января 2019 по 31 декабря 2022 года).
Такая ипотека распространяется только на жилье в новостройках при заключении договора с застройщиком или подрядчиком. На вторичное жилье программа не распространяется.
Льготную ипотеку могут дать на строительство дома. При этом привлекать к строительству профессионалов необязательно. Вы можете строить дом сами или при поддержке родственников и друзей. Важное условие в этом случае: строительство должно быть завершено в течение 12 месяцев с даты заключения кредитного договора.
Какие еще типы ипотек существуют?
-
Ипотечная программа для семей с детьми. По ней ставку снижают до 6% годовых. Она распространяется только на семьи, где ребенок родился не раньше 2018 года.
-
Программа для IT-специалистов: сотрудники компаний, которые входят в реестр Минцифры, могут получить льготный кредит на покупку жилья по ставке до 5% годовых.
-
Программа для покупки жилья в сельской местности. В этом случае ставка по ипотеке составит 3% годовых. Получить ее можно на недвижимость в деревне, селе, поселке или городском поселении с населением не более 30 000 человек. Распространяется на участок под строительство, квартиру в новостройке, готовый или недостроенный частный дом.
-
Военная ипотека. Пока заемщик состоит на военной службе, его ипотечный долг погашает Министерство обороны, а не он сам. Условия кредитования, этапы оформления и требования к заемщику тоже отличаются.
Стоит ли сейчас оформлять ипотеку
Выдача ипотеки в России в апреле – мае 2022 года сократилась на 70% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, о чем заявил заместитель министра строительства и ЖКХ России Никита Стасишин 17 июня. По его словам, даже по проектам, по которым получены разрешения на строительство, снижаются объемы планируемого к возведению жилья, сокращаются объемы начинаемых проектов. Замминистра затруднился дать прогноз по ценам на жилье на 2022 год. По его словам, покупательная способность не растет, а если цены на жилье будут расти, вряд ли кто-то будет покупать недвижимость даже с ипотекой.
Замедляется и получение разрешений на новые объекты, и строительство недвижимости. Так, 66% новых проектов получили разрешения на строительство до начала 2022 года, 27% – в январе – феврале и лишь 7% в марте. По данным ЦБ, в апреле было запущено почти вдвое меньше новых проектов, чем годом ранее.
Ипотека – это среднесрочная стратегия для большинства людей, которые рассматривают недвижимость или как средство инвестирования, или как потребность в улучшении жилищных условий. Рынок недвижимости имеет высокую степень инертности, поэтому ожидать резкого снижения цен на недвижимость не стоит, по мнению экспертов рынка. Снижение льготной ставки заставит пересмотреть подходы к клиенту не только застройщиков и банки, но и продавцов «первички». Продавцы будут вынуждены или пересматривать цены, или снимать объекты с продажи. При этом ситуация с рынком недвижимости может зависеть от региона, и влиять на нее могут не только коммерческие факторы.
Поэтому все предсказания о судьбе ипотечного кредитования носят пока сугубо гипотетический характер. В любом случае получение ипотечного кредита – это серьезное решение, которое требует взвешенности и детальных расчетов ваших финансов на ближайшие 5–10 лет жизни.
Следите за новостями, подписывайтесь на рассылку.
При цитировании данного материала активная ссылка на источник обязательна.
