Субаренда: кому и на каких условиях доступна

Арендатор помещения на определенных условиях может сдать его в субаренду, то есть, передать в пользование еще одному лицу. При этом он подвергается определенным рискам и продолжает нести ответственность. О нюансах, на которые стоит обратить внимание, как составить договор субаренды квартиры, расскажем в этой статье.

Что такое субаренда

Субаренда — это передача в аренду уже арендованного у собственника помещения. То есть, проще говоря, можно снять квартиру и сдать ее часть либо целиком третьему лицу. Если оформить договор, такое действие будет законным. Сдать квартиру в субаренду можно только с согласия собственника. При таком варианте арендатор (тот, кто изначально снял жилье) становится субарендодателем, а тот, кто снял квартиру в субаренду, - субарендатором.

Передача арендованной квартиры в аренду осуществляется на основании договора.

В юридической практике повторная сдача именно жилого помещения называется поднаемом. То есть, заключается договор поднайма жилого помещения. Но в обиходе часто термин «субаренда» применяется и к жилым помещениям. Стоит иметь в виду, что написанное ниже будет актуально и для жилых, и для коммерческих помещений.

Когда она может понадобиться

Если мы говорим о субаренде жилых помещений, чаще всего к такой мере прибегают, если хотят снимать квартиру не в одиночку и ищут соседей, или не могут жить в квартире, которая уже арендована на определенный срок. Например, кто-то снял двухкомнатную квартиру, но потом в силу каких-то обстоятельств понял, что не может самостоятельно оплачивать аренду. В этом случае можно взять соседа, который не фигурирует в оригинальном договоре с собственником, и платить, по сути, вдвоем. Составляет договор субаренды, физическое лицо-арендатор тут выступает как субарендодатель, при этом он продолжает нести ответственность по договору перед собственником квартиры, а второй арендатор — несет ответственность перед первым, так как заключал соглашение именно с ним.

Важно! Часто собственники включают в договор аренды пункт, в соответствии с которым субаренда невозможна. Это делается для того, чтобы лучше контролировать, что происходит с квартирой — ведь собственник, по сути, не имеет дела с «арендатором следующего звена» и не может быть уверен в этом человеке. Многие не рассчитывают на порядочность арендаторов и требуют, чтобы помещение не передавалось третьим лицам. Если вы хотите сдавать квартиру в субаренду, сразу зафиксируйте это в договоре. Если у вас уже есть кандидат на проживание в соседней комнате, лучше сразу заключайте трехсторонний договор, тогда субаренда не потребуется.

Обратите внимание! Если в договоре аренды есть пункт, допускающий субаренду и выражающий согласие арендодателя, арендатор освобождается от обязанности получать такое согласие на каждую конкретную сделку.

На что обратить внимание при составлении договора

Составляя договор о субаренде, стоит обратить внимание на следующие нюансы:

• В нем должно быть указано, что речь идет именно о субаренде. Стоит вписать и данные договора аренды, который дает право пересдавать квартиру или ее часть.

• При сдаче части недвижимости — максимально точно указывается, какая именно часть передается субарендатору (метраж, описание комнаты, и так далее).

• Обязанности сторон. Содержание имущества, забота об общих помещениях, ремонт при необходимости, порядок и размер оплаты, и так далее — все эти нюансы желательно указать, чтобы в случае конфликта можно было обращаться к договору. Важно при этом, что ответственность субарендатор будет нести не перед собственником, а перед тем, с кем заключает договор. Тот в свою очередь будет отвечать перед владельцем, если имуществу будет причинен вред.

• Срок договора и размер арендной платы. Обратите внимание на то, что договор субаренды не может быть заключен на срок, более длительный, чем договор аренды, который был заключен изначально.

• Дополнительные условия, если таковые есть. А также описание состояния имущества на момент заключения договора — это защита для обеих сторон.

Естественно, все общие правила аренды тоже актуальны. Договор субаренды подпадает под те же принципы права, что и договор аренды. Более того — он не должен ни в чем ему противоречить, если изначальный документ предполагает какие-то специфические нюансы (использование имущества, оплата ЖКХ, и так далее).

Когда жилье нельзя сдавать в субаренду

Всегда можно ли сдать квартиру в субаренду? Как мы уже упоминали, это невозможно, если собственник против. В этом случае договор субаренды может быть признан недействительным. Кроме того, у арендодателя возникает право потребовать расторжения договора аренды и возмещения убытков в связи с тем, что арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями основного договора.

Также сдавать в субаренду нельзя жилье, предоставленное по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования.

Если мы говорим о земельных участках, то нельзя сдавать в субаренду лесные участки, предоставленные в аренду в целях заготовки древесины. Также в некоторых случаях запрещена субаренда государственных и муниципальных земельных участков, полученных по результатам торгов.

Самый хороший вариант — заранее договориться с собственником обо всех нюансах и строго соблюдать все условия, тогда можно оформлять все документы, не нарушая закон.

Читайте также: Как снять квартиру, чтобы не обманули?