Продажа и покупка земельного участка — всегда существенное мероприятие, потому что это сделка с недвижимостью, и речь, как правило, идет о немалых суммах. Расскажем, на что обратить внимание при оформлении сделки купли-продажи земельного участка, чтобы не оказаться обманутым и избавиться от лишних проблем.
Как проверить участок перед покупкой
Если вы покупаете участок, то желательно убедиться в том, что он юридически чист и проблем в дальнейшем не возникнет. Часто такие проблемы бывают неочевидными, поэтому процедура будет полезна и владельцам — чтобы убедиться в отсутствии обременений и нарушений и не иметь сложностей в будущем.
Итак, перед тем, как заключать договор, нужно убедиться в нескольких важных вещах:
1. Участок действительно принадлежит тем людям, которые его продают или от лица которых выступает официальный представитель (актуально для покупателей).
2. Участок не имеет обременений и не связан с нарушениями: налоги выплачены, арест не наложен, границы определены верно, с коммуникациями все хорошо.
3. Нет ограничений на использование участка, в частности, на нем разрешено строить здания, нет пересечений с охраняемыми территориями, и так далее.
На сегодняшний день основной документ, подтверждающий право на недвижимое имущество – выписка из ЕГРН (до 15.07.2016 – свидетельство о государственной регистрации права собственности). Подробно о том, как регистрируется участок и что такое ЕГРН, мы рассказываем в отдельной статье.
Получив выписку, можно сразу узнать и правообладателей, и обременения, и границы, проведение коммуникаций, в общем, все «хозяйственные» аспекты.
Важно! Иногда выписку из ЕГРН есть смысл получить дважды: во время проверки и прямо перед покупкой, чтобы точно знать, что за прошедшее время ничего не изменилось. Это особенно актуально в том случае, если сделка затягивается.
Обратите внимание! Получить выписку из ЕГРН со всеми сведениями о правообладателях могут только собственники (или другой человек при оформленном согласии собственника). Поэтому самостоятельно запрашивать данные на любой приглянувшийся участок допустимо, но не всегда целесообразно (ведь существенная информация будет засекречена). Впрочем, отказ предоставить выписки – это серьезный повод засомневаться в сделке и отказаться от нее.
Также необходимо проверить правоустанавливающий документ, подтверждающий основания приобретения (получения) продавцом земельного участка в собственность. Это может быть договор купли-продажи, мены, дарения, свидетельство о праве на наследство, акт органа государственной власти или местного самоуправления о предоставлении земельного участка и т.д.
Как оформить договор и что в нем должно быть
Итак, участок проверен, и обе стороны устроил результат. Далее порядок оформления купли-продажи земельного участка требует составить договор.
В договоре обязательно должны быть указаны стороны, предмет сделки, цена. Договор оформляется только в письменном виде!
Структура договора такова: в нем должно быть указано, кто и на каких условиях о чем договаривается. В нашем случае это — продажа и покупка участка. Обратите внимание, что соглашение о цене является существенным условием договора, без согласования которого договор будет считаться незаключенным, поэтому цена должна быть указана в договоре и прописан порядок оплаты земельного участка. В договоре также указываются личные данные сторон (и представителей, если таковые участвуют в сделке), параметры участка, другие важные обстоятельства (например, если есть какие-то строения на участке). Если участок заброшен, на нем есть мусор, пришедшие в негодность строения, и так далее, это также может быть указано в договоре (но этот пункт не обязателен).
В договоре купли-продажи земельного участка должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить продаваемый земельный участок: кадастровый номер, точный адрес его расположения, площадь, вид разрешенного использования и категория земель.
Описывая предмет договора, рекомендуется сделать ссылку на правоустанавливающий документ на владение земельным участком: кем, когда, кому выдан документ и на каком основании.
Образец договора можно скачать в интернете, хотя мы не советуем это делать. В любом случае стандартный договор требует доработки под конкретную ситуацию. Если вы не хотите заниматься этим самостоятельно, обратитесь к профильному юристу.
Какие документы нужны для продажи участка
Где можно оформить продажу земельного участка? Переход права собственности на земельный участок по договору купли-продажи подлежит государственной регистрации в Росреестре. Для этого заполняется заявление о государственной регистрации прав с приложением необходимых документов. Прежде всего, это договор (не менее 2-х экземпляров). Также потребуется документ об оплате госпошлины (это не обязательно, но желательно, поскольку при отсутствии информации об уплате госпошлины заявление и приложенные документы могут быть возвращены без рассмотрения). Понадобятся документы, удостоверяющие личности участников сделки (или их представителей). Могут понадобиться и другие документы, это зависит от ситуации и условий сделки.
Кстати, регистрировать сделку можно также через МФЦ. Кроме того, заявление и необходимые документы можно представить в Росреестр через нотариуса, засвидетельствовавшего подписи на заявлении о государственной регистрации.
Следует отметить, что участие нотариуса обязательно, если продается доля участка или участок, который принадлежит несовершеннолетнему ребенку или гражданину, признанному ограниченно дееспособным. В остальных случаях привлекать нотариуса можно по желанию сторон.
Сроки оформления сделки
Государственная регистрация проводится в течение 7 рабочих дней, а в отношении земельного участка, предназначенного для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства, строительства гаража для собственных нужд или индивидуального жилищного строительства, – 3 рабочих дней с даты приема заявления и документов Росреестром. В случае подачи документов через МФЦ срок регистрации составит соответственно 9 или 5 рабочих дней.
Если регистрация готовится на основании нотариально удостоверенного договора, ее срок составляет 3 рабочих дня, в случае поступления документов в электронной форме - 1 рабочий день, при обращении через МФЦ – 5 рабочих дней.
Как подстраховать себя
Вне зависимости от того, продаете вы или покупаете, заранее убедитесь в «юридической чистоте» сделки. И соберите максимум документов, даже если указывается, что они не обязательны, это защитит ваши права и может ускорить процесс. Помните, что сделки относительно долей участка или собственности детей имеют свои особенности, не обязательно отказываться от таких продаж, но им требуется уделить дополнительное внимание.
Следите за новостями, подписывайтесь на рассылку.
При цитировании данного материала активная ссылка на источник обязательна.
